รุกล้ำที่ดิน
จากบทความครั้งก่อนในเรื่องการถูกแย่งที่ดินโดยการครอบครองปรปักษ์
วันนี้เรามาเหลือบมองรอบๆบ้านเราบ้านว่ามีเพื่อนบ้านคนไหน แอบรุกล้ำที่ดินของเรา
หรือเราไปสร้างบ้านรุกล้ำที่ดินของผู้อื่นบ้างหรือไม่ ซึ่งในปัจจุบันนี้ปัญหาเรื่องการก่อสร้างอาคารหรือสิ่งปลูกสร้างที่อยู่อาศัยรุกล้ำในที่ดินของผู้อื่นมักปรากฏมีให้เห็นอยู่เสมอและถ้าหากเราพบว่าอาคารที่อยู่อาศัยของเราที่สร้างนั้นรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของคนอื่น
หรือพบว่าเพื่อนบ้านของเราได้สร้างโรงเรือนรุกล้ำเข้ามาในที่ดินของเราแล้ว
เราจะมีวิธีการหาทางแก้ไขปัญหานี้ได้อย่างไร
ผู้เขียนจึงใคร่ขอเสนอทางออกของปัญหาเหล่านี้
โดยอาศัยกลไกของกฎหมายที่ได้บัญญัติคุ้มครองในเรื่องนี้ไว้โดยเฉพาะ เราลองมาดูกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับเรื่องนี้กันก่อนนะคะว่าในเรื่องนี้มีกฎหมายที่เกี่ยงข้องมาตราใดบ้าง
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา ๑๓๑๐ บุคคลใดสร้างโรงเรือนในที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริตไซร้ ท่านว่าเจ้าของที่ดินเป็นเจ้าของโรงเรือนนั้นๆ
แต่ต้องใช้ค่าแห่งที่ดินเพียงที่เพิ่มขึ้นเพราะสร้างโรงเรือนนั้นให้แก่ผู้สร้าง
แต่ถ้าเจ้าของที่ดินสามารถแสดงได้ว่า
มิได้มีความประมาทเลินเล่อจะบอกปัดไม่ยอมรับโรงเรือนนั้นและเรียกให้ผู้สร้างรื้อถอนไป
และทำที่ดินให้เป็นตามเดิมก็ได้
เว้นไว้แต่ถ้าการนี้จะทำไม่ได้โดยใช้เงินพอสมควรไซร้
ท่านว่าเจ้าของที่ดินจะเรียกให้ผู้สร้างซื้อที่ดินทั้งหมดหรือแต่บางส่วนตามราคาตลาดก็ได้
มาตรา ๑๓๑๑ บุคคลใดสร้างโรงเรือนในที่ดินของผู้อื่นโดยไม่สุจริตไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้นต้องทำที่ดินให้เป็นตามเดิมแล้วส่งคืนเจ้าของ
เว้นแต่เจ้าของจะเลือกให้ส่งคืนตามที่เป็นอยู่
ในกรณีเช่นนี้เจ้าของที่ดินต้องใช้ราคาโรงเรือนหรือใช้ค่าแห่งที่ดินเพียงที่เพิ่มขึ้นเพราะสร้างโรงเรือนนั้นแล้วแต่จะเลือก
มาตรา ๑๓๑๒ บุคคลใดสร้างโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริตไซร้ท่านว่าบุคคลนั้นเป็นเจ้าของโรงเรือนที่สร้างขึ้น แต่ต้องเสียเงินให้แก่เจ้าของที่ดินเป็นค่าใช้ที่ดินนั้นและจดทะเบียนสิทธิเป็นภาระจำยอมต่อภายหลังถ้าโรงเรือนนั้นสลายไปทั้งหมด
เจ้าของที่ดินจะเรียกให้เพิกถอนการจดทะเบียนเสียก็ได้
ถ้าบุคคลผู้สร้างโรงเรือนนั้นกระทำการโดยไม่สุจริต
ท่านว่าเจ้าของที่ดินจะเรียกให้ผู้สร้างรื้อถอนไป
และทำที่ดินให้เป็นตามเดิมโดยผู้สร้างเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายก็ได้
มาตรา ๑๓๑๓
ถ้าผู้เป็นเจ้าของที่ดินโดยมีเงื่อนไขสร้างโรงเรือนในที่ดินนั้น
และภายหลังที่ดินตกเป็นของบุคคลอื่นตามเงื่อนไขไซร้
ท่านให้นำบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายนี้ว่าด้วยลาภมิควรได้มาใช้บังคับ
*** เมื่อเราทราบกฎหมายที่เกี่ยวข้องแล้ว ทีนี้เรามาดูกันก่อนว่าคำว่า
"การสร้างโรงเรือนรุกล้ำในที่ดินของผู้อื่น" คืออะไร "การสร้างโรงเรือนรุกล้ำในที่ดินผู้อื่น" หมายถึง
การที่ผู้สร้างได้สร้างโรงเรือนส่วนน้อยในที่ดินของผู้อื่นซึ่งจะแตกต่างจากการสร้างโรงเรือนในที่ดินของผู้อื่นทั้งหลัง
เพราะว่าการสร้างโรงเรือนในที่ดินของผู้อื่นนั้น
คือโรงเรือนส่วนใหญ่จะอยู่ในที่ดินของคนอื่นถ้าคิดเป็นพื้นที่แล้วถ้าส่วนที่รุกล้ำมากกว่าร้อยละ
๕๐ ของโรงเรือนที่อยู่ในที่ดินของคนอื่นก็จะถือว่าเป็นการสร้างโรงเรือนในที่ดินของคนอื่นมากกว่าจะเป็นการรุกล้ำในที่ดินของผู้อื่นส่วนคำว่า
"โรงเรือน" นั้น หมายถึงอะไรบ้าง คำว่า "โรงเรือน"
หมายถึง บ้านเรือนสิ่งปลูกสร้างที่เป็นโรงเรือนและให้รวมถึงส่วนหนึ่งส่วนใดของโรงเรือนด้วย เช่น ห้องน้ำ,
ห้องครัว, ห้องนั่งเล่น แม้กระทั่งชายคาบ้านก็ถือว่าเป็นส่วนหนึ่งของโรงเรือน แต่ถ้าส่วนที่รุกล้ำนั้นไม่ใช่ส่วนของโรงเรือนหรือส่วนหนึ่งของโรงเรือน เช่น ท่อน้ำทิ้งและเครื่องปรับอากาศ ถังส้วมซีเมนต์ หรือเสากำแพงที่แยกต่างหากจากเสาโรงเรือน
สิ่งเหล่านี้ไม่ถือว่าเป็นส่วนหนึ่งของโรงเรือนไม่อยู่ในบังคับของมาตรา ๑๓๑๒
การที่จะเป็นการสร้างโรงเรือนรุกล้ำหรือไม่นั้น
จะต้องพิจารณาจากขั้นตอนที่มีการก่อสร้างในครั้งแรกเท่านั้นโดยจะไม่รวมถึงการต่อเติมหรือสร้างขึ้นในภายหลัง
หรือสร้างขึ้นโดยผู้มีสิทธิสร้างในฐานะเจ้าของที่ดินและต่อมามีการแบ่งแยกที่ดินแล้วทำให้เกิดการรุกล้ำขึ้น
กรณีเหล่านี้ไม่เป็นการสร้างโรงเรือนรุกล้ำ
*** มาตรา ๑๓๑๐-๑๓๑๔ ใช้ในกรณีที่คนเข้าไปปลูกสร้างสิ่งปลูกสร้างในที่ดินของผู้อื่นโดยไม่มีสิทธิ์นั้น
ตามหลักถ้าบุคคลเข้าไปปลูกสร้างในที่ดินของผู้อื่นหรือรุกล้ำในที่ดินของผู้อื่นในกฎหมาย
common law เรียกว่าเป็นการละเมิดสิทธิชัดแจ้ง
ไม่ว่าผู้ที่ทำจะเจตนาหรือไม่และเจ้าของที่ดินก็ไม่ต้องพิสูจน์ความเสียหาย
ถือว่าเสียหายโดยสภาพ มีปัญหาตรงการคิดคำนวณ แต่ของไทยเอาตามแบบระบบประมวลกฎหมาย
บางทีก็มีมิติของความสุจริตและอาจกระทบถึงประโยชน์สาธารณะด้วย จึงมีบทบัญญัติยกเว้นเรื่องละเมิดไว้ใน มาตรา ๑๓๑๐-๑๓๑๔
อันเป็นการปลูกสร้างโรงเรือนในที่ดินของผู้อื่น
มาตรา ๑๓๑๐ และมาตรา ๑๓๑๑ บัญญัติเป็นกฎหมายเฉพาะ ถ้าเป็นละเมิดก็ต้องรื้อถอนไป อย่างนี้ก็ไม่มีผู้ใดได้ประโยชน์ เจ้าของที่ดินก็ไม่ได้ประโยชน์
คนก่อสร้างก็ไม่ได้ประโยชน์ มาตรา ๑๓๑๐ และมาตรา ๑๓๑๑ จึงอาจเป็นกฎเกณฑ์ที่ให้ความเป็นธรรมได้ดีกว่า ซึ่งตาม มาตรา ๑๓๑๐ และมาตรา ๑๓๑๑ แยกเป็น 2กรณี คือ ตัวอย่างเช่น
คนที่ไปสร้างโรงเรือนของผู้อื่นถ้ารู้ก็ไม่สุจริต ถ้าไม่รู้คิดว่าเป็นที่รกร้างว่างเปล่าหรือคิดว่าเป็นที่ดินของตนเองก็อาจถือได้ว่าสุจริต ใช้มาตรา ๑๓๑๐
แบ่งเป็นสองวรรค โดยหลักโรงเรือนที่ปลูกสร้างนั้นให้ตกเป็นของเจ้าของที่ดิน
และให้เจ้าของที่ดินใช้ราคามูลค่าเพิ่มของที่ดินซึ่งดีต่อทั้งสองฝ่าย เจ้าของที่ดินก็ไม่ได้เสียอะไร สมมติว่า
คนก่อสร้างเสียค่าก่อสร้างสองล้านบาท แต่มูลค่าที่ดินเพิ่มขึ้นเพียงหนึ่งล้านบาท
เจ้าของที่ดินก็เสียแค่หนึ่งล้านบาทคนที่ก่อสร้างก็ขาดทุนหนึ่งล้านบาท ซึ่งก็ยังดีกว่ารื้อถอนไปหมดแล้วขาดทุนสองล้านบาท
ส่วนวรรคสองนั้นกรณีตามวรรคแรก
อาจไม่เป็นธรรมแก่เจ้าของที่ดิน กฎหมายจึงบัญญัติวรรคสองไว้ กรณีเจ้าของที่ดินไม่ได้ประมาทเลินเล่อ
เจ้าของที่ดินสามารถบอกปัดไม่ยอมรับโรงเรือน
และเรียกให้ผู้สร้างรื้อถอนไปทำที่ดินเป็นเดิม
แต่ถ้าเจ้าของบ้านที่ปลุกสร้างเสียหายมาก กฎหมายก็ให้ข้อยกเว้นวรรคสองตอนท้ายไว้ว่า
"....เจ้าของที่ดินจะเรียกให้ผู้สร้างซื้อที่ดินทั้งหมดหรือแต่บางส่วนตามราคาตลาดก็ได้"
คือเจ้าของที่ดินเรียกให้ผู้สร้างซื้อที่ดินตามราคาตลาดทั้งหมดหรือบางส่วนก็ได้
แต่ทั้งนี้ก็ให้เป็นไปตามราคาตลาด
*** ตามมาตรา ๑๓๑๒ ผู้สร้างโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่นนั้น แยกเป็นกรณีได้ดังนี้
๑. ผู้สร้างสุจริต มาตรา ๑๓๑๒ วรรคแรก ได้คุ้มครองผู้สร้างที่สุจริตเท่านั้น นั่นคือขณะที่ก่อสร้าง ผู้สร้างไม่รู้ว่าที่ดินที่ปลูกสร้างนั้นเป็นของบุคคลอื่น
หรือเข้าใจว่าเป็นที่ดินของตัวเอง
และต้องดูพฤติการณ์ด้วยว่าผู้สร้างได้กระทำโดยประมาทเลินเล่อหรือไม่ เช่น นายดำ
ได้ปลูกสร้างอาคารบนที่ดินของตนซึ่งอยู่ติดกับที่ดินของนายขาวโดยที่ ที่ดินนั้นไม่มีรั้วล้อมรอบ
นายดำ ไม่ได้ตรวจสอบแนวเขตที่ดินของตนและของนายขาว ให้ชัดเจนเสียก่อนแล้วค่อยลงมือก่อสร้างอาคาร
เช่นนี้ แสดงถึงความไม่รอบคอบและความประมาทเลินเล่อของนายดำ กรณีเช่นนี้ ไม่อาจถือได้ว่านายดำสุจริต
เมื่อผู้สร้างได้กระทำโดยสุจริตแล้ว กฎหมายให้ผู้สร้างเป็นเจ้าของโรงเรือนส่วนที่รุกล้ำแต่ต้องเสียเงินให้แก่เจ้าของที่ดินเพื่อเป็นค่าใช้ที่ดินและผู้สร้างสามารถเรียกให้เจ้าของที่ดินยอมจดทะเบียนให้ที่ดินนั้นเป็น
ภาระจำยอมได้
แต่ถ้าต่อมาโรงเรือนที่สร้างนั้นสลายไปทั้งหมดเจ้าของที่ดินจะเรียกให้เพิกถอนการจดทะเบียนภาระจำยอมนั้นเสียก็ได้
ที่สำคัญคือส่วนที่รุกล้ำต้องเป็นโรงเรือนเท่านั้น
และมาตรา ๑๓๑๒ วรรคแรกตอนท้าย หมายถึงให้จดทะเบียนสิทธิเป็นภาระจำยอมเฉพาะส่วนตัวของโรงเรือนที่รุกล้ำเท่านั้น(๑๕๑๑/๔๒)
แต่การอ้างสิทธิการจดทะเบียนภารจำยอมตาม ๑๓๑๒ จะไม่นำมาใช้แก่สาธารณสมบัติของแผ่นดิน
เพราะสาธารณสมบัติของแผ่นดินจะมีใครครอบครอบ หรือตกเป็นภารจำยอมแก่ใครมิได้ มาตรานี้ใช้บังคับแก่เจ้าของที่ดินไม่ว่าจะเป็นเจ้าของขณะมีการปลูกสร้างหรือเป็นผู้รับโอนในเวลาต่อมาด้วย เจ้าของโรงเรือนมีสิทธิขอให้จดทะเบียนภารจำยอมได้
๒. ผู้สร้างไม่สุจริตซึ่งในกรณีที่ผู้สร้างสร้างโดยไม่สุจริตนั้น
กฎหมายไม่ให้ความคุ้มครองใดๆ แก่ผู้สร้าง แต่กฎหมายให้สิทธิแก่เจ้าของที่ดินให้มีสิทธิบอกให้ผู้สร้างรื้อถอนส่วนที่รุกล้ำนั้นออกไปก็ได้
หมายความว่าเป็นสิทธิของเจ้าของที่ดินเองว่าจะใช้สิทธินั้นหรือไม่
ในบางกรณีที่มีการรุกล้ำโดยไม่สุจริตแต่เจ้าของที่ดินได้รับผลประโยชน์เพิ่มขึ้นเจ้าของที่ดินอาจจะไม่ใช้สิทธินี้ก็ได้ หรือจะเรียกให้ผู้สร้างใช้ค่าที่ดินเสมือนหนึ่งว่าเป็นการสร้างโดยสุจริตก็ได้
๓. การสร้างโรงเรือนรุกล้ำที่ไม่อยู่ในบังคับ
มาตรา ๑๓๑๒ การสร้างโรงเรือนรุกล้ำในที่ดินของผู้อื่นนั้น
จะต้องเกิดตั้งแต่แรกหรือเป็นการสร้างรุกล้ำมาตั้งแต่ขณะที่เริ่มทำการก่อสร้าง ไม่รวมถึงกรณีที่มีการต่อเติมภายหลังแล้วเกิดการรุกล้ำ เช่น นายพัน ก่อสร้างโรงเรือนครั้งแรกในที่ดินของตนเองทั้งหมด
ไม่ได้การรุกล้ำในที่ดินของนายพงศ์ แต่อย่างใด แต่ต่อมามีการต่อเติมโรงเรือนแล้วส่วนที่ต่อเติมนั้นรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของนายพัน
กรณีเช่นนี้ นายพันผู้สร้างไม่ได้รับความคุ้มครองตามมาตรา ๑๓๑๒
จะต้องรื้อโรงเรือนส่วนที่รุกล้ำนั้นออกไป
และอีกกรณีหนึ่งที่ไม่สามารถใช้มาตรา
๑๓๑๒ มาบังคับได้ คือกรณีสร้างโรงเรือนในที่ดินแล้วต่อมามีการแบ่งแยกที่ดิน เช่น นายพัน และนายพงศ์ เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินร่วมกันและได้ก่อสร้างอาคารในที่ดินนั้น
ต่อมาได้ตกลงแบ่งแยกที่ดินกันคนละส่วนทำให้ที่ดินส่วนของนายพงศ์มีอาคารของนายพัน รุกล้ำเข้าไป
กรณีเช่นนี้จะเห็นได้ว่า ไม่มีการรุกล้ำมาตั้งแต่ต้นและไม่ใช่การต่อเติมภายหลังจึงไม่มีกฎหมายที่จะมาใช้บังคับได้
ซึ่งกรณีเช่นนี้ศาลฎีกาได้เคยมีคำพิพากษาวางไว้และใช้เป็นบรรทัดฐานมาตลอดคือ
ให้ใช้มาตรา ๑๓๑๒ เป็นบทกฎหมายที่ใกล้เคียงอย่างยิ่ง (ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา ๔)
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ ๑๕๑๑/๒๕๔๒
เดิมที่ดินโฉนดเลขที่ ๙๔๐๖๘ ของโจทก์และโฉนดเลขที่ ๙๔๐๑๒ พร้อมสิ่งปลูกสร้างของจำเลย
เป็นที่ดินแปลงเดียวกันซึ่งโจทก์ซื้อ มาจาก น.
โดยมีสิ่งปลูกสร้างอยู่ในที่ดินมาก่อนแล้ว ต่อมาโจทก์นำที่ดินโฉนดเลขที่
๙๔๐๑๒ ไปจดทะเบียนจำนองและมีการ บังคับจำนอง ซึ่ง ต.เป็นผู้ประมูลได้จากนั้น
ต.ขายที่ดินดังกล่าวพร้อมสิ่งปลูกสร้างให้แก่จำเลย ปรากฏว่าสิ่งปลูกสร้าง
บางส่วนคือส่วนหนึ่งของบ้านเลขที่ ๑๗ และรั้วบ้านรุกล้ำที่ดิน โฉนดเลขที่ ๙๔๐๖๘
ของโจทก์ กรณีไม่ต้องกับประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา ๑๓๑๒ เพราะการรุกล้ำมิได้ เกิดจากจำเลยสร้างขึ้น เมื่อไม่มีบทกฎหมายที่จะยกมาปรับคดีได้จึงต้องนำมาตรา ๑๓๑๒ ซึ่งเป็นบทกฎหมายใกล้เคียงอย่างยิ่งมาปรับ
ตามมาตรา ๔ วรรคสอง แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ดังนั้น โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องจำเลยให้รื้อส่วนของบ้านเลขที่ ๑๗ ที่รุกล้ำ
แต่มีสิทธิเรียกเงินเป็นค่าใช้ส่วนแดนกรรมสิทธิ์และดำเนินการจดทะเบียนสิทธิเป็นภารจำยอม
เมื่อรั้วบ้าน
ที่รุกล้ำนั้นมิใช่การรุกล้ำของโรงเรือนหรือส่วนหนึ่งส่วนใด
ของโรงเรือนอันจะปรับใช้มาตรา ๑๓๑๒ ได้ จำเลยจึงต้อง รื้อรั้วบ้านที่รุกล้ำ
โจทก์มีคำขอให้จำเลยรื้อสิ่งปลูกสร้างที่รุกล้ำออกไป รั้วบ้าน
ก็อยู่ในความหมายของสิ่งปลูกสร้างในที่ดินเช่นเดียวกับโรงเรือน
การที่ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยรื้อรั้วบ้านที่รุกล้ำ จึงหาได้
เป็นการพิพากษาเกินคำฟ้องไม่ แม้ก่อนฟ้องคดีนี้จำเลยยังไม่ตกเป็นผู้ผิดนัด
แต่เมื่อโจทก์ ฟ้องเรียกค่าใช้ที่ดินจากจำเลยแล้ว จำเลยปฏิเสธไม่ยอมชำระ
ค่าใช้ที่ดินแก่โจทก์ ย่อมถือว่าจำเลยตกเป็นผู้ผิดนัด นับแต่วันฟ้องแล้ว
มาตรา
๑๓๑๓ หมายความว่า
เป็นกรณีแต่เดิมเป็นเจ้าของคนเดียว แต่ภายหลังแบ่งเป็นหลายแปลง ตามบทบัญญัติให้ใช้กฎหมายลาภมิควรได้มาบังคับใช้โดยอนุโลม
คำพิพากษาศาลฎีกาที่
๒๗๔๓/๒๕๕๑
เจ้าของที่ดินติดกับที่ดินของโจทก์
อุทิศที่ดินให้ท้องถิ่นสร้างถนนสาธารณะ
จำเลยสร้างถนนและปักเสาไฟฟ้ารุกล้ำที่ดินโจทก์
ตลอดแนวเขตเป็นเนื้อที่ประมาณ 15 ตารางวา โดยสุจริตและมิได้ประมาท เพราะโจทก์และผู้อุทิศร่วมกันชี้แนวเขตให้จำเลยผิดพลาดไป
คำพิพากษาศาลฎีกาที่เกี่ยวข้อง
ฎีกาที่ ๖๓๔/๒๕๑๕
การสร้างโรงเรือนรุกล้ำที่ดินของผู้อื่นโดยไม่สุจริต หมายความว่า
ผู้สร้างต้องรู้ในขณะสร้างว่าที่ดินตรงนั้นเป็นของผู้อื่น หากเข้าใจว่าเป็นที่ดินของตนและสร้างโรงเรือนรุกล้ำไปครั้นภายหลังจึงทราบความจริง
ถือว่าเป็นการสร้างโรงเรือนรุกล้ำที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริต
ครัวเป็นส่วนหนึ่งของอาคารโรงเรือน
การสร้างครัวรุกล้ำที่ดินของผู้อื่น
ย่อมเป็นการสร้างโรงเรือนรุกล้ำที่ดินของผู้อื่นตามกฎหมาย
การสร้างโรงเรือนรุกล้ำที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริต
ผู้สร้างย่อมเป็นเจ้าของโรงเรือนนั้นตามกฎหมาย
เจ้าของที่ดินที่ถูกรุกล้ำไม่อาจฟ้องบังคับให้ผู้สร้างรื้อถอนโรงเรือนได้
แม้ผู้สร้างจะมิได้ฟ้องแย้งขอให้บังคับเจ้าของที่ดินนั้นให้จดทะเบียนภารจำยอมก็ตาม
ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๓๑๒ เฉพาะโรงเรือนที่สร้างรุกล้ำที่ดินของผู้อื่นเท่านั้นที่ได้รับความคุ้มครองสิ่งอื่น
ๆ ที่มิใช่โรงเรือน หาได้รับความคุ้มครองด้วยไม่
ฎีกาที่
๓๖๘๐/๒๕๒๘
บุคคลที่สร้างโรงเรือนรุกล้ำโดยสุจริตที่จะได้รับความคุ้มครองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา ๑๓๑๒ จะต้องเป็นเจ้าของโรงเรือนที่สร้างรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่นและส่วนที่รุกล้ำนั้นจะต้องเป็นส่วนน้อย
ส่วนที่อยู่ในที่ดินที่ตนมีสิทธิสร้างต้องเป็นส่วนใหญ่
มิฉะนั้นจะเรียกว่าสร้างโรงเรือนรุกล้ำไม่ได้
ตามฟ้องอ้างว่าโจทก์ปลูกสร้างโรงเรือนของผู้อื่นรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของจำเลยที่ 1 และบรรยายฟ้องต่อไปว่าโรงเรือนส่วนที่รุกล้ำนั้นเนื้อที่ประมาณ
๑๒ ตารางวา ประมาณครึ่งหนึ่งของโรงเรือนแสดงว่าโจทก์ไม่ใช่เจ้าของโรงเรือนที่สร้างรุกล้ำ
ทั้งส่วนที่รุกล้ำนั้นมิใช่ส่วนน้อยอันจะเรียกว่ารุกล้ำตามมาตรา ๑๓๑๒ ดังนั้นโจทก์จึงไม่มีสิทธิได้รับความคุ้มครองตามมาตรา
๑๓๑๒
ฎีกาที่ ๗๔๑/๒๕๐๕
(ประชุมใหญ่)
ปลูกสร้างเรือนในที่ดินของตน
ตัวเรือนไม่รุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่น แต่ชายคาได้รุกล้ำเข้าไปโดยสุจริตนั้น ย่อมเป็นการปลูกสร้างโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่น
ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา ๑๓๑๒ ไม่ใช่ มาตรา ๑๓๔๑ เพราะตาม มาตรา ๑๓๔๑ หมายถึงทำหลังคาหรือการปลูกสร้างอย่างอื่นโดยมิได้รุกล้ำที่ดินของผู้อื่น
แต่เมื่อฝนตกน้ำฝนได้ไหลลงไปยังที่ดินหรือทรัพย์สินของผู้อื่นที่ติดต่อกัน ในกรณีปลูกเรือนรุกล้ำที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริตตามมาตรา
๑๓๑๒ นั้นเจ้าของโรงเรือนมีสิทธิขอให้จดทะเบียนสิทธิเป็นภารจำยอมได้
โดยไม่ต้องรอจนเกิน ๑๐ ปี
*** มาตรา ๑๓๔๑
ท่านมิให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ทำหลังคาหรือการปลูกสร้างอย่างอื่น
ซึ่งทำให้น้ำฝนตกลงยังทรัพย์สินซึ่งอยู่ติดต่อกัน
ฎีกาที่
๔๐๔๔/๒๕๔๑
จำเลยสร้างอาคารรุกล้ำที่ดินโจทก์โดยสุจริตหรือไม่ต้องดูเจตนาของจำเลย
ถ้าขณะสร้างอาคารจำเลยเข้าใจว่า
เป็นที่ดินของตนเองย่อมถือว่าจำเลยสร้างอาคารรุกล้ำที่ดินโจทก์ โดยสุจริต
พฤติการณ์ที่จำเลยได้สร้างอาคารอยู่ในรั้วคอนกรีตที่ได้
ครอบครองกันมาหลายปี ย่อมถือได้ว่าจำเลยไม่รู้ว่าตรงบริเวณ
ที่จำเลยสร้างอาคารนั้นเป็นที่ดินของโจทก์ แม้ในขณะจำเลย สร้างอาคาร
จำเลยยังมิได้รับอนุญาตจากพนักงานเจ้าหน้าที่
และได้สร้างความกว้างของหน้าอาคารมากกว่าที่ขอไว้ตาม แบบแปลนและก่อนสร้างจำเลยจะมิได้ทำการรังวัดตรวจสอบ
เขตที่ดินเมื่อไปพบหลักเขตก็ตาม ก็ยังไม่ถือว่าจำเลยกระทำ
โดยประมาทเลินเล่ออย่างร้ายแรงซึ่งเป็นการกระทำโดยไม่สุจริต
๐๐๐
ข้อสังเกต มาตรา ๑๓๑๐
และมาตรา ๑๓๑๑ นำไปใช้บังคับถึงการก่อสร้างใด ๆ
ซึ่งติดกับที่ดินและการเพาะปลูกต้นไม้หรือธัญชาติด้วยตามมาตรา ๑๓๑๔ สิ่งก่อสร้างที่ติดกับที่ดินเช่นรั้วหรือกำแพง
หากมีการก่อสร้างรั้วบ้านในที่ดินผู้อื่นโดยสุจริต เจ้าของที่ดินเป็นเจ้าของรั้วนั้น
แต่ต้องใช้ค่าแห่งที่ดินเพียงที่เพิ่มขึ้นเพราะสร้างรั้นแก่ผู้สร้างตามมาตรา ๑๓๑๐,๑๓๑๔
ฝนชุ่มฉ่ำในวันพืชมงคล
บุญรักษาทุกท่านค่ะ
By กานต์
๑๒/๕/๖๐
[เอกสารอ้างอิง - ม.ร.ว.
เสนีย์ ปราโมช, อธิบายประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์กฎหมายลักษณะทรัพย์,
สำนักพิมพ์ พลสยาม พริ๊นติ้ง (ประเทศไทย), ๒๕๕๑,
วิเชียร ดิเรกอุดมศักดิ์, แพ่งพิสดาร,
ระบบสืนค้นคำพิพากษาศาลฎีกา]
ไม่มีความคิดเห็น:
แสดงความคิดเห็น