ครอบครองปรปักษ์

ที่ดินของใคร ใครเป็นเจ้าของ

วันนี้ผู้เขียนจะมาเล่ากฎหมายว่าด้วยทรัพย์สินและที่ดิน พอพูดถึง "ทรัพย์สิน" และที่ดิน หรือที่นักกฎหมายใช้กันตอนเรียน คือ "อสังหาริมทรัพย์"  พอเอ่ยคำว่า "อสังหาริมทรัพย์" แล้วคนทั่วไปคงขมวดคิ้วผูกเป็นโบว์ ว่าอสังหาริมทรัพย์ที่ว่า มันคืออะไร ทีนี้เราลองมาดูความหมายทางกฎหมายของคำว่า "ทรัพย์" และ "อสังหาริมทรัพย์" กันก่อนว่าแท้จริงแล้วคืออะไร ซึ่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ได้ให้ความหมายของสองคำนี้ว่า

มาตรา 137 ทรัพย์ หมายความว่า วัตถุมีรูปร่าง

มาตรา 138 ทรัพย์สิน หมายความรวมทั้งทรัพย์และวัตถุไม่มีรูปร่าง ซึ่งอาจ มีราคาและอาจถือเอาได้

มาตรา 139 อสังหาริมทรัพย์ หมายความว่า ที่ดินและทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดิน มีลักษณะเป็นการถาวรหรือประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดินนั้น และหมายความรวมถึงทรัพยสิทธิ อันเกี่ยวกับที่ดิน หรือทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดินหรือประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดินนั้นด้วย

ทีนี้มาดูกัน "ทรัพย์" คือ วัตถุมีรูปร่าง ดังนั้น อะไรที่เป็นมีรูปร่างก็เป็นทรัพย์ทั้งสิ้น สัตว์เลี้ยงต่างๆ ก็ถือว่า เป็นทรัพย์ เหมือนเราเลี้ยงแมว แมวก็เป็นทรัพย์ หากมีใครมาทำร้ายแมวเราจนถึงตาย ผู้นั้นก็มีความผิดฐานทำให้เสียทรัพย์ ซึ่งเป็นความผิดทางอาญา หากแมวนั้นบาดเจ็บผู้กระทำก็มีความผิดตามพระราชบัญญัติคุ้มครองสัตว์

"ทรัพย์สิน" รวมทั้งทรัพย์ที่มีรูปร่างและไม่มีรูปร่าง ทรัพย์ที่มีรูปร่างชพอเข้าใจและมองเห็นภาพกันบ้างแล้ว แต่ทรัพย์ที่ไม่มีรูปร่าง นี่สิคืออะไรบ้าง  วัตถุที่ไม่มีรูปร่างซึ่งอาจ มีราคาและอาจถือเอาได้ หลายคนคงสงสัยเมื่อเป็นวัตถุที่ไม่มีรูปร่างจะถือเอาได้อย่างไร "วัตถุที่ไม่มีรูปร่างซึ่งอาจ มีราคาและอาจถือเอาได้" ในความหมายของกฎหมายนั้น คือ  วัตถุ มีรูปร่างหรือไม่มีรูปร่างจะเป็นทรัพย์และทรัพย์สินได้ก็ต่อเมื่ออาจมีราคา และอาจถือเอาได้ ถ้าขาดอย่างใดอย่างหนึ่งไปก็ไม่ถือว่าเป็นทรัพย์หรือทรัพย์สิน

ข้อสังเกต ร่างกายของมนุษย์เป็นทรัพย์สินหรือไม่  ถ้ารวมอยู่ในส่วนของร่างกายไม่ใช่ทรัพย์สิน แต่ถือว่าเป็นส่วนหนึ่งของร่างกาย แต่ถ้าขาดออก หรือหลุดออกมาแล้วก็อาจเป็นทรัพย์ได้ เช่น เส้นผมหรือเล็บมือ เป็นต้น ในส่วนของศพจะเป็นทรัพย์หรือไม่นั้น ยังไม่มีข้อยุติและแนวคำวินิจฉัยของศาลฎีกาก็ยังไม่ชัดเจน
กรณีสิทธิต่างๆ นั้น แม้จะไม่มีรูปร่าง แต่หากมีราคาและอาจถือเอาได้ ศาลฎีกาก็เคยมีคำพิพากษาว่าเป็นทรัพย์สิน เช่น
(๑) หุ้นในบริษัท
(๒) สิทธิตามสัญญาจะซื้อจะขาย
(๓) สิทธิตามสัญญาเช่าซื้อ
(๔) สิทธิในการทำเหมืองแร่ตามประทานบัตร
               **** กรณีเครื่องหมายการค้า ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า เครื่องหมายการค้าเป็นทรัพย์สินทางปัญญาอย่างหนึ่ง ไม่ใช่อสังหาริมทรัพย์หรือสังหาริมทรัพย์ไม่มีรูปร่าง ทั้งไม่อาจยึดถือครอบครองได้อย่างทรัพย์สินทั่วไป

"อสังหาริมทรัพย์" ก็คือ ที่ดินและทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดิน มีลักษณะเป็นการถาวรหรือประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดินนั้น ทรัพย์ที่ติดกับที่ดินก็เช่น บ้าน, โรงเรือน, ตึกแถว, คอนโด ฯลฯ ที่ติดอยู่กับที่ดินนั้น (ฎีกาที่ ๒๐๘๗๕/๒๕๕๖ ห้องแถวพิพาทที่ถูกยึดนำออกขายทอดตลาดเป็นทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดินมีลักษณะเป็นการถาวร จึงเป็นอสังหาริมทรัพย์ตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๓๙ แม้ที่ดินที่สิ่งปลูกสร้างดังกล่าวตั้งอยู่จะเป็นของกรมป่าไม้ ก็หาทำให้สิ่งปลูกสร้างนั้นกลับกลายเป็นสังหาริมทรัพย์ไม่ ส่วนที่ประกาศขายทอดตลาดระบุให้ผู้ซื้อทรัพย์รื้อหรือติดต่อเจ้าของที่ดินก็เป็นเรื่องที่ผู้ซื้อทรัพย์จะเลือกดำเนินการ หาเกี่ยวข้องกับจำเลยไม่ การออกคำบังคับให้ลูกหนี้ตามคำพิพากษาและบริวารออกไปจากอสังหาริมทรัพย์ ตาม ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา ๓๐๙ ตรี ชอบแล้ว)

ทรัพย์อันติดกับที่ดินมีลักษณะเป็นการถาวร เช่น
(๑) ทรัพย์อันติดกับที่ดินมีลักษณะเป็นการถาวร แบ่งได้เป็น ๒ อย่าง คือ ทรัพย์ที่ติดกับที่ดินโดยธรรมชาติ กับทรัพย์ที่ติดกับที่ดินโดยไม่ได้เกิดจากธรรมชาติ
(๒) ต้นพลูเป็นไม้ยืนต้นจึงเป็นอสังหาริมทรัพย์
(๓) ทรัพย์ที่มีลักษณะติดกับที่ดินเป็นการถาวรแล้ว จะติดอยู่กับที่ดินนานเท่าไรไม่สำคัญ ถ้าโดยสภาพมีลักษณะติดกับที่ดินเป็นการถาวรก็เป็นอสังหาริมทรัพย์แม้จะติด อยู่เป็นระยะเวลาไม่นานก็ตาม
(๔) เครื่องจักรโรงสีไม่ใช่ส่วนควบ เป็นเพียงของใช้ประจำอยู่กับโรงสีจึงเป็นอุปกรณ์ซึ่งเป็นสังหาริมทรัพย์เท่า นั้น ไม่ใช่อสังหาริมทรัพย์
(๕) แผงลอยที่มิได้ติดกับที่ดินมีลักษณะเป็นการถาวรไม่เป็นอสังหาริมทรัพย์

ทรัพย์ซึ่งประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดิน
             ทรัพย์ซึ่งประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดินหากแยกออกจากตัวพื้นดิน ก็ย่อมขาดจากลักษณะของการเป็นทรัพย์ที่ประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดิน
ตัวอย่าง   ขุดดินในที่ดินไปขายถือว่าเป็นการขายสังหาริมทรัพย์ ไม่ใช่อสังหาริมทรัพย์ เพราะดินได้ขาดออกจากตัวที่ดินแล้วจึงเป็นสังหาริมทรัพย์

"ทรัพยสิทธิ" คือ  สิทธิที่มีอยู่เหนือตัวทรัพย์สิน ซึ่งได้มาโดยนิติกรรมหรือโดยผลของกฎหมาย เช่น กฎหมายมรดก และกฎหมายครอบครองปรปักษ์ ทรัพยสิทธิสามารถแบ่งออกได้เป็นหลายประเภท เช่น กรรมสิทธิ์ ครอบครอง สิทธิเก็บกิน ภารจำยอม ภาวะติดพันในอสังหาริมทรัพย์ หมายความว่า สิทธิต่างๆที่เรามีเหนืออสังหาริมทรัพย์ของเรานั่นเอง

ทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์
(๑)  สิทธิรับจำนองที่ดินเป็นอสังหาริมทรัพย์
(๒) หุ้นในห้างหุ้นส่วนสามัญซึ่งมีทรัพย์สินเป็นที่ดินไม่ใช่สิทธิในอสังหาริมทรัพย์
(๓) สิทธิเช่าซื้อเป็นบุคคลสิทธิไม่ใช่อสังหาริมทรัพย์
(๔) สิทธิเช่าอาคารเป็นสิทธิเกี่ยวกับตัวอาคารไม่เป็นอสังหาริมทรัพย์แต่เป็นสังหาริมทรัพย์

เมื่อเราทราบถึงความหมายของคำว่า "ทรัพย์สิน" ซึ่งรวมเอาสิทธิทั้งหลายที่มีรวมเข้าด้วยกันแล้ว เรามาพิจารณากันต่อไปว่า เราจะได้สิทธิในทรัพย์สินนั้นอย่างไรได้บ้าง ในบทความนี้ผู้เขียนจะเน้นเฉพาะในเรื่องของ อสังหาริมทรัพย์เป็นสำคัญ

การได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ที่ดิน

๑. การได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ก่อนประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ เช่นได้มาโดยได้โฉนดแผนที่โฉนด ตราจอง, หรือตราจองที่ตราว่าได้ทำประโยชน์แล้ว, ได้มาซึ่งที่บ้านที่สวน ตามกฎหมายเบ็ดเสร็จ ที่ดินประเภทนี้เป็นที่มีกรรมสิทธิ์แต่ไม่มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์และไม่ถือว่าเป็นที่ดินมือเปล่า (ฎีกาที่ ๑๕๗๐/๒๕๐๐ ที่พิพาทซึ่งเจ้าของได้ครอบครองทำที่ดินให้เป็นที่บ้านที่สวนมาก่อนประกาศใช้ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์บรรพ 4 และพระราชบัญญัติ ออกโฉนดที่ดิน (ฉบับที่ ๖) พ.ศ.๒๔๗๙ แล้วแม้ที่ดินพิพาทจะเป็นที่ดินมือเปล่าไม่มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ก็ต้องนำกฎหมายลักษณะเบ็ดเสร็จบทที่ ๔๒ มาใช้บังคับคดี โดยถืออายุความสละที่ดิน ๙ ปี ๑๐ ปี หาใช่อายุความ ๑ ปี ไม่)

๒. การได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินตามประมวลกฎหมายที่ดิน ได้มาโดยขอออกโฉนดที่ดินตั้งตำบลและได้มาโดยขอออกโฉนดที่ดินเฉพาะราย (ประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา ๕๘ และ ๕๙)

๓. การได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยนิติกรรม เช่น โดยการซื้อขายแลกเปลี่ยนให้จำนอง, ขายฝาก ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่มิฉะนั้นเป็นโมฆะ (ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา ๔๕๖)

๔. การได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยผลของกฎหมาย เช่น

                ๔.๑ ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินจากที่งอกริมตลิ่ง ที่ดินแปลงใดเกิดที่งอกริมตลิ่งที่งอกนั้นเป็นทรัพย์สินของเจ้าของที่ดินแปลงนั้น โดยหลักของที่งอกริมตลิ่งจะต้องเกิดขึ้นโดย ธรรมชาติและติดต่อเป็นผืนเดียวกันแต่เจ้าของที่ดินมีจะมีกรรมสิทธิ์ในที่งอกได้ต้องเป็นที่ที่มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ เช่น โฉนดที่ดิน ถ้าเจ้าของที่ดินแปลงใดเป็นที่มือเปล่าเกิดที่งอกออกมาเจ้าของที่แปลงนั้นก็มีแต่สิทธิครอบครองที่งอกเท่านั้นดังนั้นหากเป็นงอกออกมาจากที่ดินมีโฉนดเจ้าของที่ดิน แปลงดังกล่าวมีกรรมสิทธิ์ในที่งอกผู้อื่นจะแย่งการครอบครองที่ดินส่วนนี้ต้องครองครองปรปักษ์เกินกว่า 10 ปีจึงได้กรรมสิทธิ์ หากเป็นที่งอกออกมาจากที่ดินมือเปล่า  (ส.ค.๑., นส.๓)  เจ้าของมีเพียงสิทธิครอบครองหากผู้อื่นแย่งการครอบครองและเจ้าของไม่ฟ้องร้องเรียกคืนภายใน ๑ ปี เจ้าของสิ้นสิทธิในที่งอกนั้น

                 ๔.๒ ได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยการครอบครองปรปักษ์ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๓๘๒  “บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยความสงบและโดยเปิดเผย ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลา ๑๐ ปีท่านว่าบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์” ที่ดินที่จะถูกครอบครองปรปักษ์ได้ จะต้องเป็นที่ดินของผู้อื่นที่มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์เท่านั้น เช่น โฉนดที่ดิน, โฉนดแผนที่, โฉนดตราจองตราจองที่ตราว่าได้ทำประโยชน์แล้วที่บ้านที่สวนตามกฎหมายเบ็ดเสร็จ(บทที่๔๒) ส่วนที่ดินมือเปล่า (ส.ค.๑,น.ส.๓) จะถูกครอบครองปรปักษ์ไม่ได้  เช่น ใหม่ครอบครองที่ดินมือเปล่าอย่างเจ้าของมา ๑๐ ปี ใหม่ก็คงมีเพียงสิทธิครอบครองเท่านั้น การได้กรรมสิทธิ์โดยครอบครองปรปักษ์จะต้องให้ศาลสั่งว่า ได้มาโดยครอบครองปรปักษ์แล้วนำคำสั่งศาลไปขอจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดินประเภทได้มาโดยการครอบครอง หากเจ้าของได้โดยการครอบครองบางส่วนก็ไปขอจดทะเบียนในประเภทได้มาโดยการครอบครองเฉพาะส่วนหรือได้รับแบ่งมาโดยการครอบครอง

                  ๔.๓ การได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยทางมรดก การจะมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินมรดก ที่ดินมรดกนั้นต้องเป็นที่มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์เช่น โฉนดที่ดินถ้าที่ดินมรดกเป็นที่มือเปล่าเช่นที่ น.ส.๓, ส.ค.๑ ก็มีเพียงสิทธิครอบครอง ได้ทรัพย์มาโดยทางมรดกนี้จะต้องจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดินเสียก่อนจึงจะมีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนได้เช่น นายเขียวทำพินัยกรรมยกที่ดินโฉนดให้นายดำ  เมื่อนายเขียวตาย นายดำก็ได้รับมรดกทันทีโดยผลของกฎหมาย โดยไม่ต้องจดทะเบียนเนื่องจากพินัยกรรม มีผลเมื่อเจ้ามรดกถึงแก่ความตาย หรือหากไม่มีพินัยกรมเมื่อเจ้าของมรดกถึงแก่ความตายมรดกก็ตกไปยังทายาทโดยธรรมทันที  แต่ต่อมาหากนายดำต้องการขายที่ดินมรดกให้นายขาว นายดำจะทำไม่ได้เพราะชื่อในโฉนดยังเป็นชื่อนายเขียว เจ้าของเดิมอยู่ นายดำจะต้องไปเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนการได้มา และลงชื่อนายดำเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์เสียก่อน จึงจะเอาที่ดินไปจดทะเบียนขายให้นายขาวต่อไปได้  เนื่องจากประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๒๙๙ วรรค ๒ บัญญัติว่า “ถ้าผู้ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพย์สิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่น นอกจากนิติกรรมสิทธิ์ของผู้ได้มานั้นถ้ายังมิได้จดทะเบียนไซร้ท่านว่าจะมีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนไม่ได้” การได้มาทางมรดก ก็เป็นการได้มาโดยทางอื่นนอกจากนิติกรรมเช่นกัน

** ปัญหาที่มีผู้มาปรึกษาผู้เขียนมากก็คือ ได้ครอบครองที่ดินที่มีชื่อผู้อื่นเป็นเจ้าของมาเป็นเวลากว่าสิบปีแล้ว ภายหลังเจ้าของที่ดินได้ตายลง ทายาทของเจ้าของที่ดินได้รับมรดกมา เช่นนี้ จะต้องนับเวลาครอบครองปรปักษ์ใหม่หรือไม่  วันนี้ผู้เขียนจึงอยากเขียนเรื่อง "การครอบครองปรปักษ์" มาให้ศึกษากัน

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา  ๑๒๙๙  ภายในบังคับแห่งบทบัญญัติในประมวลกฎหมายนี้หรือกฎหมายอื่นท่านว่าการได้มาโดยนิติกรรมซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่บริบูรณ์ เว้นแต่นิติกรรมจะได้ทำเป็นหนังสือและได้จดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่ถ้ามีผู้ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม สิทธิของผู้ได้มานั้น ถ้ายังมิได้จดทะเบียนไซร้ ท่านว่าจะมีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนไม่ได้ และสิทธิอันยังมิได้จดทะเบียนนั้น มิให้ยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริต และได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว มาตรา ๑๓๐๐  ถ้าได้จดทะเบียนการโอนอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์เป็นทางเสียเปรียบแก่บุคคลผู้อยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อนไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้นอาจเรียกให้เพิกถอนการจดทะเบียนนั้นได้ แต่การโอนอันมีค่าตอบแทน ซึ่งผู้รับโอนกระทำการโดยสุจริตนั้น ไม่ว่ากรณีจะเป็นประการใด ท่านว่าจะเรียกให้เพิกถอนทะเบียนไม่ได้ มาตรา ๑๓๘๑  บุคคลใดยึดถือทรัพย์สินอยู่ในฐานะเป็นผู้แทนผู้ครอบครองบุคคลนั้นจะเปลี่ยนลักษณะแห่งการยึดถือได้ ก็แต่โดยบอกกล่าวไปยังผู้ครอบครองว่าไม่เจตนาจะยึดถือทรัพย์สินแทนผู้ครอบครองต่อไป หรือตนเองเป็นผู้ครอบครองโดยสุจริต อาศัยอำนาจใหม่อันได้จากบุคคลภายนอก มาตรา ๑๓๘๒  บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาสิบปี ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาห้าปีไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์ บทบัญญัติทั้ง ๔ มาตราผู้เขียนยกมานั้น เกี่ยวข้องผูกพันกันเรื่องของการครอบครองปรปักษ์ ทั้งสิ้นกฎหมายในเรื่องของการครอบครองปรปักษ์นั้น มีหลักการดังนี้๑. การครอบครองปรปักษ์นั้น ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา ๑๓๘๒ บัญญัติไว้ดังนี้  "บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลานานสิบปี ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาห้าปีไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์"หลักกฎหมายดังกล่าว มีสาระสำคัญดังนี้ ๑) บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่น ๒) โดยสงบ ๓) โดยเปิดเผย ๔) โดยเจตนาเป็นเจ้าของ ๕) ครอบครองติดต่อกัน ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์เป็นเวลา ๑๐ ปี ส่วนสังหาริมทรัพย์เป็นเวลา ๕ ปี ๖) บุคคลผู้ครอบครองนั้นได้กรรมสิทธิ์แห่งทรัพย์สินที่ครอบครองนั้น นี่คือหลักของการครอบครองปรปักษ์ จะเห็นว่า การครอบครองปรปักษ์นั้น มีได้ทั้งทรัพย์ที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ และสังหาริมทรัพย์ หากเป็นอสังหาริมทรัพย์ต้องครอบครองต่อเนื่องอย่างสงบและเปิดเผยเป็นเวลา ๑๐ ปี ส่วนสังหาริมทรัพย์ใช้เวลาครอบครอง ๕ ปี ทีนี้มาพิจารณาดูว่าอะไรคือ โดยสงบ โดยเปิดเผย และโดยเจตนาเป็นเจ้าของ ซึ่งเจตนารมณ์ของกฎหมายการครอบนั้นจะต้องมี ๓ สิ่งนี้อยู่ด้วยในขณะที่ครอบครอง ดังนั้น ผู้ที่จะได้สิทธิโดยการครอบครองปรปักษ์นั้น ครอบครองที่ดินนั้นด้วยความสงบ ไม่มีผู้ใดมาคัดค้าน หรือโต้แย้งสิทธิ หรือมีการทะเลาะเบาะแว้งกันระหว่างเจ้าของที่ดินผู้มีกรรมสิทธิ์กับผู้ครอบครอง โดยเปิดเผยก็คือ ผู้ครอบครองได้อยู่อาศัย หรือทำกินในที่ดินนั้นอย่างเปิดเผยมีผู้รู้เห็นกันโดยทั่วไป เจตนาเป็นเจ้าของ ผู้ครอบครองต้องอยู่โดยมีเจตนาเป็นเจ้าของ โดยต้องการยึดถือเอาที่ดินนั้นเป็นของตน
ตัวอย่างเช่น นายขาวเข้าอาศัยทำกินอยู่ในที่ดินของนายดำ โดยนายดำอนุญาต ดังนี้แม้นายขาวจะครอบครองทำกินอยู่ในที่ดินนั้น นานเกินกว่า ๑๐ ปี นายขาวก็ไม่ได้สิทธิในการครอบครอง หากนายขาวต้องการจะยึดถือที่ดินของนายดำ มาเป็นของตนนายขาวต้องเปลี่ยนลักษณะการยึดถือเพื่อมาเป็นตนตามมาตรา ๑๓๘๑ ซึ่งบัญญัติไว้ว่า "บุคคลใดยึดถือทรัพย์สินอยู่ในฐานะเป็นผู้แทนผู้ครอบครองบุคคลนั้นจะเปลี่ยนลักษณะแห่งการยึดถือได้ ก็แต่โดยบอกกล่าวไปยังผู้ครอบครองว่าไม่เจตนาจะยึดถือทรัพย์สินแทนผู้ครอบครองต่อไป......" จะเห็นได้ว่า นายขาวผู้ครอบครองต้องเปลี่ยนลักษณะแห่งการยึดถือไปยังเจ้าของที่ดินก่อน คำถามคือ ระยะเวลาที่จะถือว่าได้สิทธิมาโดยการครอบครองล่ะจะนับยังไง  หากพิจารณากฎหมายอย่างถี่ถ้วนจะเห็นว่า ก่อนหน้าที่นายขาวจะเปลี่ยนลักษณะแห่งการยึดถือตามมาตรา ๒๓๘๑ นั้น นายขาวอยู่ในที่ดินนั้นโดยอาศัยสิทธิของนายดำ จึงไม่มีการปรปักษ์ ดังนั้น ระยะเวลาในการนับการครอบครองโดยปรปักษ์นั้น จึงต้องนับตั้งแต่เวลาที่นายขาวได้บอกกล่าวเปลี่ยนลักษณะแห่งการครอบครองว่าจะยึดถือเพื่อตนไปยังนายดำเจ้าของที่ดิน ระยะเวลาปรปักษ์จึงจะเริ่มนับ
 ประเด็นสงสัยต่อมาคือ ครอบครองปรปักษ์ที่ดินมรดก อย่าลืมว่าการครอบครองปรปักษ์นั้น มีได้แต่ในที่ดินที่ผู้อื่นมีกรรมสิทธิ์ หากที่ดินนั้นมีผู้ครอบครองมีสิทธิ์อยู่แล้วก็ไม่เป็นการครอบครองปรปักษ์ แต่ปัญหาที่พบส่วนใหญ่คือ ครอบครอบปรปักษ์ในที่ดินของผู้อื่นจนได้สิทธินั้นโดยกฎหมาย (ครบสิบปี) ภายหลังเจ้าของกรรมสิทธิ์ตายลงทายาทรับมรดกในที่ดินนั้น และได้มีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียน เช่นนี้ ผู้ครอบครองจะต้องเริ่มนับระยะเวลา ๑๐ ปี ใหม่หรือไม่ ปัญหานี้ มีคำตอบว่า ผู้ครอบครองสามารถคัดค้าน หรือฟ้องเพิกถอนการจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ได้ตาม มาตรา ๑๓๐๐  โดยอ้างว่าผู้ครอบครองได้ที่ดินนั้นโดยการครอบครองปรปักษ์แล้ว และมีสิทธิ์ที่จะได้จดทะเบียนสิทธิก่อน แม้นภายหลังทายาทจะมีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนก็ไม่มีผลให้สิทธิในการครอบครอบของผู้ครอบครองหมดสิ้นไป เนื่องจากทายาทไม่ใช่บุคคลภายนอก ที่เสียค่าตอบแทนและจดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตตามมาตรา ๑๒๙๙ ที่ว่า "....ถ้ามีผู้ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม สิทธิของผู้ได้มานั้น ถ้ายังมิได้จดทะเบียนไซร้ ท่านว่าจะมีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนไม่ได้ และสิทธิอันยังมิได้จดทะเบียนนั้น มิให้ยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริต และได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว"
 ประเด็นนี้ พิจารณาได้จาก๑. การได้รับที่ดินของทายาทนั้น เป็นการได้มาโดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม๒.ทายาทผู้รับมรดกมิใช่บุคคลภายนอก และ๓.ทายาทผู้รับมรดกมิได้เสียค่าตอบแทน                        ดังนั้น ผู้ครอบครองจึงมีสิทธิฟ้องขอให้เพิกถอนการจดทะเบียนสิทธินั้นได้ ต่อมาลองมาดูว่า ทรัพย์ใดที่อาจถูกครอบครองปรปักษ์ได้

๑. ถ้าที่ดินที่ครอบครองเป็นที่ดินที่มีกรรมสิทธิ์ แม้ผู้ครอบครองจะเข้าใจว่าเป็นที่ดินที่หนังสือรับรองการทำประโยชน์ ถ้าครอบครองติดต่อกันจนครบ ๑๐ ปีก็ได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ได้ ตามมาตรา ๑๓๘๒           

๒. ที่ดินมือเปล่าที่มีการออกโฉนดในภายหลัง การนับระยะเวลาครอบครองปรปักษ์ตามมาตรา ๑๓๘๒ ต้องเริ่มนับแต่เวลาที่ออกโฉนดโดยนับระยะเวลาครอบครองในขณะที่เป็นที่ดินที่มีกรรมสิทธิ์ กล่าวคือ มีโฉนด

          ฎีกาที่ ๘๔๑๑/๒๕๔๔  ผู้ร้องครอบครองที่ดินพิพาทนับแต่วันที่ออกโฉนดที่ดินถึงวันฟ้องยังไม่ถึง ๑๐  ปี แม้ว่าผู้ร้องจะครอบครองที่ดินพิพาทโดยความสงบและเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ผู้ร้องก็ยังไม่ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาท ตาม ประ มวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา ๑๓๘๒ เนื่องจากการครอบครองปรปักษ์ต้องเริ่มนับตั้งแต่วันที่ที่ดินพิพาทได้อกโฉนดที่ดินเป็นต้นไป ทั้งผู้ร้องจะนับระยะเวลาการครอบครองก่อนมีการออกโฉนดที่ดินรวมเข้าด้วยมิได้ เพระการที่จะได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินผู้อื่นด้วยการครอบครองปรปักษ์นั้น ใช้ได้แต่เฉพาะที่ดินที่มีกรรมสิทธิ์เท่านั้น

 ๓. การนับระยะเวลาการครอบครองปรปักษ์ในที่ดินที่เป็นที่งอกริมตลิ่งของที่ดินที่มีโฉนด จะเริ่มนับได้ต่อเมื่อที่ดินนั้นพ้นสภาพจากที่ชายตลิ่ง ซึ่งเป็นสาธารณะสำหรับพลเมืองใช้ร่วมกัน ตามมาตรา ๑๓๐๔(๒)  มาสู่สภาพเป็นที่งอกริมตลิ่งแล้ว จะนับระยะเวลาครอบครองในขณะที่มีสภาพเป็นที่ชายตลิ่งมานับรวมด้วยไม่ได้ เพราะที่ชายตลิ่งเป็นสาธารณะสมบัติของแผ่นดิน ผู้ใดจะยกอายุความขึ้นต่อสู้ไม่ได้ต้องห้ามมาตรา ๑๓๐๖

*** การครอบครองปรปักษ์ต้องเป็นการครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นเท่านั้น แต่ถ้าเป็นที่ดินของตนเอง แต่ใส่ชื่อผู้อื่นในโฉนดที่ดินแทน หรือบรรยายฟ้องว่าได้รับมรดกมา จะอ้างว่าเป็นการครอบครองปรปักษ์ไม่ได้

 จะเห็นได้ว่าการครอบครองปรปักษ์ ทรัพย์สินนั้นต้องเป็นของผู้อื่นเท่านั้น และเมื่อทรัพย์สินเป็นของผู้อื่นแล้ว ผู้ครอบครองหาจำต้องครอบครองโดยรู้อยู่ว่าที่ดินเป็นของผู้อื่นหรือไม่ หรือเข้าใจว่าทรัพย์สินเป็นของตนเองก็ได้

                  ต้องมีการครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่น หลักสำคัญของการครอบครองปรปักษ์ คือ ต้องมีการครอบครองทรัพย์ของผู้อื่น การครอบครองต้องมีการแสดงออกซึ่งการยึดถือทรัพย์สินนั้นเพื่อตน ถ้าทรัพย์นั้นเป็นที่ดินต้องมีการเข้าทำประโยชน์ในที่ดินนั้นให้เหมาะสมกับสภาพที่ดิน ลำพังการมีชื่อในโฉนดหรือเสียภาษีบำรุงท้องที่ยังไม่มีการเข้ายึดถือที่ดินเลยไม่ถือว่าเป็นการครอบครอง

๔. การที่จำเลยเข้าไปล้อมรั้วในที่ดินซึ่งเป็นที่รกร้างว่างเปล่า โดยไม่ได้ทำประโยชน์อื่นเลย ไม่ถือว่าเป็นการครอบครอง

@@ ต้องมีการครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่น และต้องเป็นการครอบครองอย่างสงบและโดยเปิดเผยการครอบครองโดยสงบ หมายความถึง ครอบครองอยู่ได้โดยไม่ถูกจำกัดออกไป ถ้าต่างฝ่ายต่างอ้างความเป็นเจ้าของ มีการแจ้งความกัน ถือว่าครอบครองโดยไม่สงบ ครอบครองด้วยเจตนาเป็นเจ้าของหมายถึงต้องมีการครอบครองทำประโยชน์ใช้สอยทรัพย์เช่นเดียวกันกับเจ้าของกรรมสิทธิ์ มีการขัดขวางไม่ให้บุคคลอื่นเกี่ยวข้องกับทรัพย์นั้น ที่สำคัญต้องไม่เป็นการครอบครองโดยอาศัยสิทธิ์หรือยอมรับอำนาจกรรมสิทธิ์ของเจ้าของที่ดินนั้น เช่นผู้ครอบครองแทน ซึ่งครอบครองโดยรู้อยู่ว่าตนครอบครองโดยอาศัยอำนาจของเจ้าของที่ดิน

          *****การที่ผู้ซื้อครอบครองที่ดินตามสัญญาจะซื้อจะขาย ถือว่าเป็นการครอบครองแทนผู้จะขายจนกว่าจะมีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ดังนั้นแม้ผู้ซื้อครอบครองนานเพียงใดก็ตามก็จะอ้างการครอบครองปรปักษ์ไม่ได้ การที่ผู้จะซื้อครอบครองที่ดินที่ซื้อขายตามสัญญาจะซื้อจะขาย เป็นการครอบครองโดยยังยอมรับอำนาจกรรมสิทธิ์ของเจ้าของที่ดินอยู่จนกว่าจะมีการจดทะเบียนโอน

๕. ทายาทครอบครองที่ดินมรดกตลอดมานับแต่เจ้ามรดกยังมีชีวิตอยู่ ถือเป็นการครอบครองแทน แต่เมื่อผู้จัดการมรดกแบ่งแยกโฉนดเพื่อแบ่งให้ทายาท ทายาทนนั้นกลับยืนยันต่อทายาทคนอื่นๆ ว่าที่ดินนั้นเป็นของตน เป็นการเปลี่ยนลักษณะแห่งการยึดถือแล้ว จึงเริ่มนับระยะเวลาในการครอบครองปรปักษ์ได้

          ฎีกาที่ ๒๗๖๐/๒๕๔๙ การที่จำเลยและมารดาทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทซึ่งเป็นทรัพย์มรดกมานานกว่า 30 ปี นับแต่ ป.เจ้ามรดกยังคงมีชีวิตอยู่ และเมื่อ ล. เข้าเป็นผู้จัดการมรดก ของ ป. จำเลยก็ยังเป็นฝ่ายครอบครองที่ดินพิพาทอยู่ตลอดมา ถือว่าจำเลยครอบครองแทนทายาท ของ ป. ทุกคน เพราะยังไม่มีการแบ่งแยกที่พิพาทแก่ทายาทโดยชัดเจน แต่เมื่อ ล.ดำเนินการแบ่งแยกที่ดินพิพาท เพื่อแบ่งแก่ทายาทของ ป. มารดาจำเลยซึ่งเป็นทายาทคนหนึ่งของ ป. ปฏิเสธไม่ยอมรับส่วนแบ่ง โดยยืนยันต่อทายาทคนอื่นๆว่าที่พิพาทเป็นกรรมสิทธิ์ของตนแล้ว และเมื่อภายหลังจากที่ ก. รับโอนที่พิพาทจาก ล. ผู้จัดการมรดกแล้ว ก.ไม่เคยเข้าครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทแต่อย่างใด กลับปล่อยให้จำเลยครอบครองที่พิพาทตลอดมา โดยสงบและเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ นับจนถึงวันที่โจทก์ทั้งสองได้รับโอนที่พิพาทมาจาก ก. เกินกว่า ๑๐ ปี ที่พิพาทจึงตกเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยตาม ป.พ.พ. มาตรา ๑๓๘๒ การที่โจทก์ทั้งสองซื้อที่ดินพิพาทมาจาก ก. โดยรู้ดีว่าจำเลยครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินดังกล่าวมาก่อนแล้ว จึงถือไม่ได้ว่าโจทก์ทั้งสองเป็นบุคคลภายนอกผู้สุจริตอันจะมีสิทธิในที่ดินพิพาทดีกว่าจำเลย ตามมาตรา ๑๒๙๙ ว.๒

๖. ครอบครองที่ดินโดยเจ้าของอนุญาตให้อยู่อาศัย หรือเป็นการถือวิสาสะจากเจ้าของที่ดิน ไม่เป็นการครอบครองโดยมีเจตนาเป็นเจ้าของ

การครอบครองที่ดินเพื่อทำกินต่างดอกเบี้ย เป็นการครอบครองโดยอาศัยสิทธิของเจ้าของที่ดิน เพราะเมื่อมีการชำระหนี้ก็ต้องคืนที่ดิน

ในกรณีกรรมสิทธิ์รวม การที่เจ้าของรวมคนหนึ่งครอบครองทรัพย์ที่เป็นกรรมสิทธิ์รวม เป็นการครอบครองแทนเจ้าของรวมคนอื่น จะเป็นการครอบครองปรปักษ์ได้ต้องมีการบอกกล่าวเปลี่ยนลักษณะการยึดถือไปยังเจ้าของรวมคนอื่นๆว่าไม่เจตนายึดถือแทนเจ้าของรวมคนอื่นแล้ว

๐๐๐๐ การนับระยะเวลาในการครอบครอง ให้นับระยะเวลาของฝ่ายผู้ครอบครองเท่านั้น ไม่ต้องไปพิจารณาทางฝ่ายเจ้าของดินว่าโอนทรัพย์นั้นหรือไม่

ขอให้มีความสุขในวันวิสาขบูชาทุกท่านค่ะ

บุญรักษาค่ะ By กานต์