ทางจำเป็น
หลายคนคงเคยสงสัยว่า ทางจำเป็น และภาระจำยอมในความความหมายที่แท้จริงของกฎหมายนั้น หมายถึงอะไร ในที่นี้เรามาว่าทำความเข้าใจเรื่อง "ทางจำเป็น" กันก่อน
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๓๔๙ บัญญัติไว้ว่า “ที่ดินแปลงใดมีที่ดินแปลงอื่นล้อมอยู่จนไม่มีทางออกถึงทางสาธารณะได้ไซร้ ท่านว่าเจ้าของที่ดินแปลงนั้นจะผ่านที่ดินซึ่งล้อมอยู่ไปสู่ทางสาธารณะได้
ที่ดินแปลงใดมีทางออกได้ แต่เมื่อต้องข้ามสระ บึงหรือทะเล หรือมีที่ชัน อันระดับที่ดินกับทางสาธารณะสูงกว่ากันมากไซร้ ท่านว่าให้ใช้ความในวรรคต้นบังคับ
ที่และวิธีทำทางผ่านนั้นต้องเลือกให้พอควรแก่ความจำเป็นของผู้มีสิทธิจะผ่าน กับทั้งให้คำนึงถึงที่ดินที่ล้อมอยู่ ให้เสียหายแต่น้อยที่สุดที่จะเป็นได้ ถ้าจำเป็นผู้มีสิทธิจะผ่านจะสร้างถนนเป็นทางผ่านก็ได้
ผู้มีสิทธิจะผ่าน ต้องใช้ค่าทดแทนให้แก่เจ้าของที่ดินที่ล้อมอยู่ เพื่อความเสียหายอันเกิดแต่เหตุที่มีทางผ่านนั้น ค่าทดแทนนั้นนอกจากค่าเสียหายเพราะสร้างถนน ท่านว่าจะกำหนดเป็นเงินรายปีก็ได้”
๐๐๐๐ จากบทบัญญัติดังกล่าวจะเห็นได้ว่า ทางจำเป็นเป็นการให้สิทธิเจ้าของที่ดิน
รวมทั้งคนในครอบครัวหรือบริวารของเจ้าของที่ดินที่ถูกที่ดินแปลงอื่นล้อมจนไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะ
สามารถผ่านที่ดินแปลงที่ล้อมอยู่ออกไปสู่ทางสาธารณะได้ ในขณะเดียวกันทางจำเป็นก็ถือเป็นกฎหมายที่จำกัดสิทธิของผู้เป็นเจ้าของที่ดินแปลงที่ล้อมอยู่
ที่จะต้องยอมให้เจ้าของที่ดินแปลงในที่ถูกล้อมผ่านที่ดินของตนออกไปสู่ทางสาธารณะ
มีข้อสังเกตว่า ผู้ที่จะใช้สิทธิในทางจำเป็นได้จะต้องเป็นเจ้าของที่ดิน หากเป็นเจ้าของโรงเรือนเท่านั้นไม่ใช่เจ้าของที่ดิน
แม้จะถูกที่ดินอื่นล้อมก็ไม่มีสิทธิขอใช้ทางจำเป็น และทางสาธารณะ
ที่จะออกไปสู่นั้นจะเป็นถนนหรือแม่น้ำลำคลองได้
การใช้ทางจำเป็นตามที่กฎหมายบัญญัติไว้นี้มีข้อจำกัดไว้ว่าจะต้องเป็นการขอผ่านไปสู่ทางสาธารณะเท่านั้น จะขอผ่านไปสู่สถานที่หรือทางอย่างอื่นนอกจากทางสาธารณะไม่ได้
ซึ่งต่างจากทางภาระจำยอมที่ทางภาระจำยอมอาจผ่านไปสู่ที่ใดก็ได้
นอกจากนั้นทางสาธารณะที่จะผ่านไปสู่จะต้องเป็นทางสาธารณะที่มีสภาพการใช้ประโยชน์อย่างทางสาธารณะได้
ถ้าเป็นคลองสาธารณะที่ตื้นเขินแล้วใช้ประโยชน์ในการสัญจรไปมา ไม่ได้
ก็ไม่ถือว่าเป็นทางสาธารณะในความหมายเรื่องทางจำเป็น
การที่จะพิจารณาว่าเป็นทางจำเป็นหรือไม่นั้น พิจารณาดังนี้
ทางจำเป็นเกิดจากกรณีที่ที่ดินถูกล้อมจนไม่สามารถออกสู่ทางสาธารณะ นอกจากนี้กฎหมายก็ยังให้รวมถึงกรณีที่แม้จะออกไปสู่ทางสาธารณะได้แต่ไม่สะดวก เช่น การที่จะต้องข้ามสระ บึง ทะเล หรือที่ที่มีความลาดชันอันระดับที่ดินกับทางสาธารณะสูงกว่ากันมาก ถ้าเป็นเพียงเนินดิน ที่ยังสามารถเข้าออกสะดวก ทั้งคนทั้งรถ ก็ไม่สามารถขอเปิดทางจำเป็นได้
ทั้งนี้การได้สิทธิใช้ทางจำเป็น ไม่จำต้องมีนิติกรรมสัญญาระหว่างเจ้าของที่ดินที่ถูกล้อมกับเจ้าของที่ดินที่ล้อมอยู่ เพราะทางจำเป็นเป็นการได้สิทธิตามกฎหมาย และผู้ที่จะขอใช้ทางจำเป็นไม่จำเป็นต้องใช้สิทธิมานาน แม้จะเพิ่งเข้ามาอยู่ในที่ดินซึ่งถูกล้อมก็ขอใช้ทางจำเป็นได้ และเนื่องจากทางจำเป็นเป็นเรื่องของการได้สิทธิโดยกฎหมาย ดังนั้น
การได้มาซึ่งทางจำเป็นจึงไม่จำต้องจดทะเบียนแต่อย่างใด แต่ผู้ขอใช้ทางจำเป็นจะต้องใช้ค่าทดแทนอันเนื่องมาจากความเสียหายที่เกิดจากการใช้ทางจำเป็นนั้นให้แก่เจ้าของที่ดินที่ถูกใช้เป็นทางจำเป็น อย่างไรก็ดี กฎหมายก็ไม่ได้ห้ามเจ้าของที่ดินที่จะตกลงให้
จดทะเบียนเป็นทางภาระจำยอม
อาจมีการตกลงกันให้จดทะเบียนเป็นทางภาระจำยอมก็ได้ ทางจำเป็นนั้นก็กลายเป็นทางภาระจำยอมได้ อย่างไรก็ตาม
ก็เคยปรากฏว่าได้มีคำพิพากษาของศาลให้จดทะเบียนทางจำเป็น ในกรณีนี้
การจดทะเบียนสิทธิทางจำเป็นก็จะดำเนินการโดยอนุโลมปฏิบัติเช่นเดียวกับการจดทะเบียนภาระ จำยอม
ด้วยเหตุที่ทางจำเป็นเกิดขึ้นโดยเป็นการได้สิทธิตามกฎหมาย ในเมื่อมีความจำเป็น ดังนั้น
ถ้าหมดความจำเป็นไม่ถูกล้อมเมื่อใด
เช่น ซื้อที่ดินติดต่อกับทางสาธารณะออกเองได้
ทางจำเป็นก็จะต้องสิ้นสุดไป
ขอผ่านที่เขาอีกไม่ได้
๐๐ คำพิพากษาศาลฎีกา
ฎีกาที่ ๒๒๔๐/๒๕๒๕
ทางด้านทิศเหนือของที่ดินโจทก์อยู่ติดลำรางสาธารณประโยชน์ที่ตื้นเขินและใช้เป็นทางเดินออกสู่ทางสาธารณะได้
และวินิจฉัยปัญหาข้อกฎหมายที่ว่า
แม้ลำรางสาธารณประโยชน์ดังกล่าวจะใช้เป็นทางเดินออกสู่ทางสาธารณะได้
แต่ก็ไม่สะดวกเพราะเวลาฝนตกมีโคลนเลน โจทก์ต้องออกด้วยความยากลำบาก
ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๓๔๙ วรรคสอง
บัญญัติยกเว้นทางออกที่ไม่ต้องห้ามในการขอเปิดทางจำเป็นไว้ ๔ อย่างคือ ทางออกที่ต้องข้ามสระ
บึง ทะเล หรือที่ชันอันระดับที่ดินกับทางสาธารณะสูงกว่ากันมาก
ส่วนทางออกที่มีโคลนเลนในเวลาฝนตกนั้น หาอยู่ในข้อยกเว้นตามมาตรา ๑๓๔๙ วรรคสองไม่
เมื่อที่ดินของโจทก์มิได้ตกอยู่ในที่ล้อม
เพราะมีทางอันแปรสภาพมาจากลำรางสาธารณประโยชน์ที่ตื้นเขิน เป็นทางเดินออกสู่คลองสามเสน
ซึ่งเป็นทางสาธารณะได้เช่นนี้
โจทก์จึงไม่มีสิทธิอ้างความจำเป็นเพื่อผ่านที่ดินของผู้อื่นตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา ๑๓๔๙ ได้
ฎีกาที่ ๕๑๐๓/๒๕๔๗
การขอทางผ่านที่ดินซึ่งล้อมอยู่ไปสู่ทางสาธารณะตาม
ป.พ.พ. มาตรา ๑๓๔๙ วรรคหนึ่ง
มุ่งพิจารณาถึงสภาพของที่ดินนั้นจะต้องถูกที่ดินแปลงอื่นล้อมจนไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะเป็นสำคัญ
เจ้าของที่ดินแปลงนั้นจึงมีสิทธิจะผ่านที่ดินซึ่งล้อมอยู่ออกไปสู่ทางสาธารณะได้
โดยมิได้กำหนดเงื่อนไขว่าผู้ที่เป็นเจ้าของที่ดินที่ถูกล้อมจะต้องได้ที่ดินมาโดยสุจริต
กล่าวคือ
ต้องไม่รู้ว่าที่ดินที่ตนได้มาถูกที่ดินแปลงอื่นล้อมจนไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะมาก่อน
หากรู้มาก่อนถือว่าไม่สุจริตไม่มีสิทธิผ่านที่ดินแปลงที่ล้อมออกสู่ทางสาธารณะได้แต่อย่างใด
ดังนั้นแม้โจทก์จะซื้อที่ดินมาโดยรู้อยู่แล้วว่ามีที่ดินแปลงอื่นล้อมอยู่จนไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะ
ก็ไม่ทำให้สิทธิของโจทก์ที่จะผ่านที่ดินที่ล้อมอยู่ออกสู่ทางสาธารณะหมดไป
เพราะสิทธิของโจทก์ดังกล่าวเป็นสิทธิที่กฎหมายบัญญัติให้ไว้
ซึ่งหากจำเลยได้รับความเสียหายจากการเปิดทางจำเป็นดังกล่าว
จำเลยก็มีสิทธิเรียกร้องค่าทดแทนเป็นค่าเสียหายได้ ตามมาตรา ๑๓๔๙ วรรคสี่
มาตรา ๑๓๔๙ วรรคหนึ่ง มิได้บัญญัติว่าเจ้าของที่ดินที่ถูกที่ดินแปลงอื่นล้อมจะต้องขอผ่านที่ดินที่ล้อมอยู่ ซึ่งอยู่ใกล้ทางสาธารณะมากที่สุดเท่านั้น เจ้าของที่ดินซึ่งถูกที่ดินแปลงอื่นล้อมจะขอผ่านที่ดินที่ล้อมแปลงใดก็ได้ เพียงแต่การที่จะผ่านที่ดินที่ล้อมนั้นต้องเลือกให้พอสมควรแก่ความจำเป็น กับต้องคำนึงถึงที่ดินที่ล้อมอยู่ให้เสียหายแต่น้อยที่สุดที่จะเป็นได้ตามมาตรา ๑๓๔๙ วรรคสาม เมื่อปรากฏว่าที่ดินของจำเลยที่ล้อมที่ดินของโจทก์อยู่มีสภาพเป็นทางซึ่งใช้ออกสู่ทางสาธารณะอยู่แล้ว จึงเป็นทางจำเป็นที่สะดวกที่สุดและก่อให้เกิดความเสียหายแก่จำเลยน้อยที่สุด แม้ทางจำเลยที่โจทก์ขอผ่านจะเป็นถนนซึ่งเป็นสาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรได้จัดให้มีขึ้น และตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร แม้มีกฎหมายซึ่งใช้บังคับในขณะนั้นบัญญัติห้ามมิให้ผู้จัดสรรที่ดินที่ได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินแล้วทำนิติกรรมกับบุคคลใดอันก่อให้เกิดภาระแก่ที่ดินนั้น เว้นแต่จะได้รับอนุญาตเป็นหนังสือจากคณะกรรมการควบคุมการจัดสรรที่ดินตามนัยแห่งประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ ๒๘๖ ข้อ ๑๘, ๓๐ วรรคแรก และ ๓๒ ก็ตาม แต่เมื่อถนนดังกล่าวตกอยู่ภายใต้สิทธิเรียกร้องที่โจทก์จะขอเปิดทางจำเป็นได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา ๑๓๔๙ วรรคหนึ่ง ซึ่งเป็นไปโดยผลของกฎหมาย มิใช่เป็นเรื่องที่ผู้จัดสรรที่ดินทำนิติกรรมอันก่อให้เกิดภาระแก่ที่ดินที่ตกเป็นสาธารณูปโภค จึงหาขัดต่อประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ ๒๘๖ ข้อ ๑๘ ไม่
เมื่อเราทราบแล้วว่าทงจำเป็น หมายความว่าอย่างไร ต่อไปเรามาดูกันว่า เมื่อเราแบ่งแยกที่ดินแปลงใหญ่ออกมาเป็นแปลงๆ แล้ว หากที่ดินแปลงหนึ่งที่ถูกแบ่งแยกนั้นกลับถูกที่ดินแปลงอื่นล้อมจนไม่มีทางออก กรณีนี้มีกฎหมายบัญญัติไว้ใน มาตรา ๑๓๕๐ ว่า "ถ้าที่ดินแบ่งแยก
หรือ แบ่งโอนกัน เป็นเหตุให้แปลงหนึ่ง ไม่มีทางออกไปสู่ทางสาธารณะไซร้
ท่านว่าเจ้าของที่ดินแปลงนั้น มีสิทธิเรียกร้อง เอาทางเดิน ตามมาตราก่อนได้
เฉพาะบนที่ดินแปลงที่ได้แบ่งแยก หรือ แบ่งโอนกัน และ ไม่ต้องเสียค่าทดแทน"
กรณีแบ่งแยกที่ดินแล้วไม่มีทางออก (มาตรา ๑๓๕๐) แยกพิจารณาได้ดังนี้
๑.การแบ่งแยกที่ดินเป็นเหตุให้ที่ดินแปลงหนึ่งไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะ
กรณีนี้จะเรียกร้องทางเดินได้เฉพาะที่ดินแปลงที่ได้แบ่งแยกหรือแบ่งโอนเท่านั้น
ไม่รวมถึงที่ดินที่เคยเป็นแปลงเดียวกับที่ดินแปลงที่แบ่งแยกมา
เช่นที่ดินโจทก์แบ่งแยกจากโฉนดเลขที่ ๘๒ ถือว่าแบ่งจากโฉนดเลขที่ ๘๒ เท่านั้น แม้โฉนดเลขที่ ๘๒ จะเคยเป็นแปลงเดียวกับโฉนดเลขที่ ๗๔ ของจำเลยมาก่อนก็ตาม ไม่ถือว่าโฉนดโจทก์แบ่งจากโฉนดเลขที่ ๗๔ ไม่ได้ โจทก์เรียกร้องเอาทางพิพาทจากโฉนดเลขที่ ๗๔ ไม่ได้ เรียกได้เฉพาะโฉนดเลขที่ ๖๒ เท่านั้น จะต้องเป็นกรณีแบ่งแยกที่ดินทำให้ที่ดินแปลงหนึ่งไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะที่มีอยู่เดิมก่อนแบ่ง
ไม่ใช่ทางสาธารณะเกิดภายหลังแบ่งที่ดินแล้ว การแบ่งแยกต้องเป็นเหตุให้ที่ดินที่แบ่งแยกบางแปลงไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะ
ถ้าขณะแบ่งแยกมีทางผ่านไปยังทางสาธารณะได้ กรณีเช่นนี้ไม่ใช่กรณีตาม ๑๓๕๐
ตัวอย่างเช่น เดิมที่ของดำมีทางออกสู่ทางสาธารณะโดยผ่านที่พิพาทเท่านั้น ดำแบ่งขายที่ดินบางส่วนให้แก่เหลืองไป เหลืองใช้ทางพิพาทออกสู่ทางสาธารณะเช่นกัน แต่เหลืองเพิ่งออกทางสาธารณะโดยผ่านทางอื่นภายหลัง
ต่อมา ดำขายที่ดินที่เหลือให้โจทก์ ๆ
ชอบใช้ทางพิพาทเป็นทางจำเป็นออกสู่ทางสาธารณะได้ต่อไปโดยไม่ต้องผ่านที่ดิน เหลืองเพื่อออกทางสาธารณะทางอื่น เนื่องจากขณะ ดำแบ่งขายที่ดินบางส่วนให้เหลือง ไม่เป็นเหตุให้ที่ดินส่วนที่เหลือออกสู่ทางสาธารณะไม่ได้ ตามมาตรา ๑๓๕๐ เป็นต้น
๒. สิทธิเรียกร้องเอาทางจำเป็น
เจ้าของที่ดินที่ถูกที่ดินแปลงอื่นล้อมอยู่อันเนื่องจากการแบ่งแยกหรือแบ่งโอน
มีสิทธิเรียกร้องเอาทางจำเป็นผ่านที่ดินแปลงที่ได้แบ่งแยกหรือแบ่งโอนมาได้
แม้จะมีทางเดินผ่านที่ดินผู้อื่นสู่ทางสาธารณะได้ก็ตาม ตามมาตรา ๑๓๕๐ ต้องเป็นกรณีแบ่งที่ดินทำให้ที่ดินแปลงหนึ่งไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะอยู่เดิมก่อนแบ่ง
ถ้าทางสาธารณะเกิดขึ้นหลังจากแบ่งแยกแล้วไม่เข้ามาตรา ๑๓๕๐ แต่ใช้มาตรา ๑๓๔๙
๓.ที่ดินที่แบ่งแยกออกมาต้องไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะโดยทางอื่นได้
แม้ที่ดินโฉนดเลขที่ ๕๓ แบ่งแยกหรือแบ่งโอนจากที่ดินโฉนดแปลงใหญ่เลขที่ ๘๑ ทำให้ที่ดินแปลงนี้ถูกที่ดินที่แบ่งแยกคราวเดียวกันปิดล้อมไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะได้ก็ตาม
แต่เวลานั้นเจ้าของผู้ได้รับที่ดินจากการแบ่งแยกยังเป็นเจ้าของที่ดินอีกแปลงหนึ่งซึ่งอยู่ติดกับที่ดินแปลงที่ได้รับการแบ่งแยกทางทิศตะวันตกเฉียงใต้เลขที่ ๑๙ และที่ดินโฉนดเลขที่ ๑๙ เดิมมีทางพิพาทกว้าง ๑๐ เมตร เป็นทางออกสู่ทางสาธารณะซึ่งเจ้าของใช้ทางพิพาทในที่ดินแปลงดังกล่าวออกสู่ทางสาธารณะของโฉนดเลขที่ ๕๓ ได้ ถือว่าโฉนดที่ดินเลขที่ ๕๓ ที่แบ่งแยกมามีทางออกสู่ทางสาธารณะโดยทางอื่นอยู่แล้ว
สิทธิเรียกร้องเอาทางจำเป็นบนที่ดินที่แบ่งแยกมาในคราวเดียวกันตามมาตรา ๑๓๕๐ ย่อมหมดไปตั้งแต่นั้นแล้ว แม้ต่อมาโฉนดที่ดินเลขที่ ๑๙ เดิมจะถูกบังคับให้แบ่งแยกและบังคับให้โอนขายแก่จำเลยตามคำพิพากษาศาลฎีกา
ทำให้ที่ดินตามโฉนดเลขที่ ๕๓ ไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะอีกครั้ง
โจทก์เจ้าของที่ดินตามโฉนดเลขที่ ๕๒ จะกลับไปใช้สิทธิเรียกร้องเอาทางจำเป็นบนที่ดินแบ่งที่แบ่งแยกมาในครั้งก่อน ตามมาตรา ๑๓๕๐ อีกไม่ได้
คงมีสิทธิผ่านที่ดินแปลงใดแปลงหนึ่งที่ล้อมอยู่ไปสู่ทางสาธารณะได้ในฐานะทางจำเป็นตาม ๑๓๔๙ เท่านั้น ในกรณีที่ดินแบ่งแยกแล้วมีทางออกสู่ทางสาธารณะได้แม้เป็นทางแคบ
ไม่ใช่ไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะ ไม่สามารถใช้รถยนต์เข้าออกได้ ขอเปิดทางจำเป็นตามมาตรา ๑๓๔๙, ๑๓๕๐ไม่ได้
๔.การฟ้องขอให้เปิดทางจำเป็น
มาตรา ๑๓๕๐ ต้องเป็นกรณีที่ที่ดินแปลงเดิมมีทางออกสู่ทางสาธารณะอยู่แล้ว
เมื่อแบ่งแยกหรือแบ่งโอนกันเป็นเหตุให้แปลงหนึ่งไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะ
เจ้าของที่ดินแปลงนั้นมีสิทธิเรียกร้องเอาทางเดินตามมาตรา ๑๓๕๐ ได้โดยไม่ต้องเสียค่าทดแทน
๐๐ คำพิพากษาศาลฎีกา
ฎีกาที่ ๖๒๒๙/๒๕๕๑
แต่คดีนี้เดิมที่ดินของโจทก์เป็นส่วนหนึ่งของที่ดินที่ถูกที่ดินแปลงอื่นล้อมอยู่จนไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะได้
ต้องอาศัยที่ดินผู้อื่นเดินผ่านเพื่อออกสู่ทางสาธารณะ
การที่มีทางออกสู่ทางสาธารณะโดยผ่านที่ดินผู้อื่นได้เพราะเขายินยอม
มิใช่สิทธิตามกฎหมายถือว่าไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะ
กรณีของโจทก์ไม่เข้าหลักเกณฑ์ตามมาตรา ๑๓๕๐ แต่เป็นกรณีที่ดินโจทก์มีที่ดินแปลงอื่นล้อมอยู่จนไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะโจทก์สามารถผ่านที่ดินซึ่งล้อมอยู่ไปสู่ทางสาธารณะได้ตามมาตรา ๑๓๔๙ ซึ่งที่ดินโจทก์มีทางออกสู่ทางสาธารณะหลายทางคือทางแรกผ่านที่ดิน
ส.ซึ่งขายที่ดินให้โจทก์แล้วออกไปทางที่ดินของ ด. โดย ส.และ ด.ไม่หวงห้าม
ทางที่สองออกทางที่ดินของ ป.และทางที่สามคือทางพิพาทนั้นโจทก์เพิ่งมาใช้ภายหลัง
เมื่อโจทก์มีทางออกสู่ทางสาธารณะได้หลายทางโดยผ่านที่ดินของ ส.ด.และ ป.
ซึ่งบุคคลดังกล่าวมิได้หวงห้ามโจทก์แต่อย่างใด
การที่โจทก์จะขอเปิดทางพิพาทเป็นทางจำเป็นเพื่อความสะดวกของโจทก์
แต่ทำให้จำเลยต้องเดือดร้อนและเสียหาย และถ้าหากให้ ล.๑ เปิดทางพิพาทเป็นทางจำเป็นจะทำให้
ล.๑ ต้องรื้อบริเวณหลังบ้านอันจำทำให้ ล.๑ ได้รับความเสียหายและเดือดร้อนอย่างมาก
ไม่เป็นไปตามเจตนารมณ์ของมาตรา ๑๓๔๙ วรรคสาม
การกระทำของโจทก์เป็นการใช้สิทธิโดยไม่สุจริต
ฎีกาที่ ๒๙๐/๒๕๓๖
เดิมที่ดินโจทก์และจำเลยเป็นที่ดินแปลงเดียวกัน
เมื่อมีการแบ่งแยกทำให้ที่ดินโจทก์ไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะ
แม้ปรากฏว่าที่ดินโจทก์ด้านทิศตะวันออกจะติดกับบริเวณที่ดินซึ่งเจ้าของที่ดินข้างเคียงได้แบ่งแยกไว้เป็นทางสาธารณะ
แต่บริเวณดังกล่าวโจทก์และบุคคลทั่วไปไม่สามารถเดินได้เพราะมีตึกแถวและสิ่งปลูกสร้างอย่างอื่นปิดกั้นอยู่ก่อนแล้ว
ที่ดินโจทก์จึงมีที่ดินแปลงอื่นล้อมอยู่จนไม่มีทางออกถึงทางสาธารณะตามสภาพที่เป็นจริง
โจทก์มีอำนาจฟ้องเรียกร้องเอาทางเดินผ่านที่ดินของจำเลยไปสู่ทางสาธารณะได้โดยไม่ต้องเสียค่าทดแทนตาม
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๓๕๐
๒๙๐๐/๒๕๕๓
เดิมที่ดินโฉนดเลขที่ ๓๑๙ เป็นที่ดินแปลงใหญ่
ต่อมามีการแบ่งแยกออกไปรวม ๘ แปลง
โดยที่ดินของโจทก์ทั้งสามแปลงต่างแบ่งแยกมาจากที่ดินโฉนดเลขที่ ๓๑๙ ด้วย
ส่วนที่เหลือจากการแบ่งแยกมีโจทก์ที่ ๒ และนาย ล. กับพวกอีก ๖ คน
เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รวม และโฉนดที่ดินของนาย ล. ที่แบ่งแยกมาจากที่ดินโฉนดเลขที่ ๓๑๙ แปลงใหญ่ เป็นที่ดินที่มีที่ดินแปลงอื่นล้อมอยู่จนไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะได้เช่นเดียวกับที่ดินโจทก์ทั้งสาม
เมื่อนาย ล.
ผ่านที่ดินจำเลยซึ่งล้อมอยู่ออกไปสู่ทางสาธารณะคลองคอกกระบือและถนนเอกชัยได้
โจทก์ทั้งสามซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินที่แบ่งแยกจากที่ดินโฉนดเลขที่ ๓๑๙ ย่อมมีสิทธิผ่านที่ดินจำเลยซึ่งเป็นทางจำเป็นได้เช่นเดียวกับนาย ล.
จำเลยไม่มีสิทธิปิดกั้นทางจำเป็นได้อีกต่อไป
และถือว่าโจทก์ทั้งสามมีทางออกสู่ทางสาธารณะได้
โจทก์ทั้งสามจึงไม่มีสิทธิให้จำเลยเปิดทางจำเป็นในที่ดินแปลงอื่นได้อีก
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา ๑๓๘๗ "อสังหาริมทรัพย์อาจต้องตกอยู่ในภาระจำยอมอันเป็นเหตุให้เจ้าของต้องยอมรับกรรมบางอย่างซึ่งกระทบถึงทรัพย์สินของตน หรือต้องงดเว้นการใช้สิทธิบางอย่างอันมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้น เพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์อื่น"
มาตรา ๑๓๙๗ ถ้าภารยทรัพย์หรือสามยทรัพย์สลายไปทั้งหมดท่านว่าภาระจำยอมสิ้นไป
มาตรา ๑๓๙๙ ภารจำยอมนั้น ถ้ามิได้ใช้สิบปี ท่านว่าย่อมสิ้นไป
** เนื่องจากภาระจำยอมเป็นทรัพยสิทธิเพื่อประโยชน์แก่ที่ดิน(อสังหาริมทรัพย์)อื่น ไม่ใช่เพื่อประโยชน์แก่บุคคลที่เป็นเจ้าของที่ดิน ดังนั้น แม้มีการเปลี่ยนแปลงกรรมสิทธิ์ไปหรือเปลี่ยนเจ้าของไป ก็ไม่ทำให้ทางภาระจำยอมนั้นสิ้นไป
เมื่อพิจารณาจากบทบัญญัติดังกล่าว อธิบายได้ว่า คำว่า "ภาระจำยอม" ว่า คือทรัพยสิทธิชนิดหนึ่งที่ตัดทอนอำนาจกรรมสิทธิ์ โดยทำให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์อันหนึ่งซึ่งเรียกว่า ภารยทรัพย์ ต้องรับกรรมบางอย่าง ซึ่งกระทบกระเทือนทรัพย์สินของตนนั้น หรือทำให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ ต้องงดเว้นการใช้สิทธิบางอย่างเกี่ยวกับกรรมสิทะิ์ในทรัพย์นั้น เพื่อประโยชน์ของอสังหาริมทรัพย์อื่นที่เรียกว่าสามยทรัพย์ [ศ.บัญญัติ สุชีวะ]
ส่วนความหมายตามพจนานุกรมฉบับราชบัญฑิตยสถาน น. ข้อผูกพันอันเป็นเหตุให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์จำต้องยอมรับกรรมบางอย่างซึ่งกระทบถึงทรัพย์สินของตน หรือต้องงดเว้นการใช้สิทธิบางอย่างอันมีอยู่ในกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินนั้น เพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์อื่น เช่น ทางภาระจำยอม
ภาระจำยอม เป็นทรัพยสิทธิ ประเภทหนึ่ง ที่ตัดทอนกรรมสิทธิ์
ในอสังหาริมทรัพย์ของบุคคลอื่น อันทำให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์นั้น
ต้องยอมรับภาระบางอย่างซึ่งกระทบกระเทือนอำนาจกรรมสิทธิ์ เพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์อื่น
ๆ ในทางกฏหมายแล้ว อสังหาริมทรัพย์ที่ได้ประโยชน์จากภาระจำยอมเรียกว่า "
สามยทรัพย์ " ส่วนอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในบังคับภาระจำยอมเรียกว่า "
ภารยทรัพย์ " ตัวอย่างภาระจำยอมเช่น ยอมให้มีทางเดิน หรือ ทางน้ำ ยอมให้ชายคา
หรือ หน้าต่างบุคคลอื่น ล้ำเข้ามาในที่ดินของตน ยอมที่จะไม่ปลูกสร้างอาคาร
ปิดบังแสงสว่าง ทางลม แก่ที่ดินข้างเคียง การได้มาซึ่งภาระจำยอมนั้นมี ๒ ทาง คือ
๑.โดยผลของกฎหมายและ
๒.โดยนิติกรรมได้มาโดยผลของกฎหมาย
๓.โดยอายุความ
ตัวอย่าง
๑) ได้มาโดยผลทางกฎหมาย เช่น นายเขียว ขับรถผ่านที่ดินของนายฟ้า เพื่อออกไปทำงานเป็นประจำด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ
ติดต่อกันเป็นเวลา ๑๐ ปี กรณีเช่นนี้ถือว่า นายเขียว ได้ภาระจำยอมเหนือที่ดินนายฟ้า คือ มีสิทธิใช้รถผ่านที่ดินนายฟ้าได้ โดยนายฟ้า ไม่มีสิทธิที่จะห้ามไม่ให้นายเขียวใช้ทางดังกล่าว หรือ นายเขียวปลูกสร้างบ้านโดยสุจริต เมื่อสร้างเสร็จปรากฏว่าตัวบ้านบางส่วนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของนายฟ้ากรณีเช่นนี้นายเขียวได้ภาระจำยอมเหนือที่ดินนายฟ้าโดยผลของกฎหมาย ซึ่งนายเขียว ไม่จำเป็นต้องรื้อส่วนที่รุกล้ำแต่อย่างใด
เพียงแต่ต้องจ่ายเงินค่าใช้ที่ดินให้แก่นายฟ้า เป็นค่าใช้ที่ดิน
๒) ได้มาโดยนิติกรรม เช่น นายม่วงขายที่ดินให้นายไก่ และตกลงว่าให้นายไก่เดินผ่านที่ดินของนายม่วง เพื่อออกสู่ทางสาธารณะได้ กรณีนี้ถือว่า นายไก่ได้ภาระจำยอมเหนือที่ดินของนายม่วง
๓) โดยอายุความ มาตรา ๑๓๘๒ คือการครอบครองปรปักษ์โดยความสงบและเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของและได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลา ๑๐ ปีแล้ว
และการได้ภาระจำยอมนี้อาจนำเอามาตรา ๑๓๘๑ มาใช้บังคับได้
สิทธิ และ หน้าที่ของ เจ้าของภารยทรัพย์และสามยทรัพย์มีอะไรบ้าง เราพิจารณาได้ดังต่อไปนี้
๑. ห้ามกระทำการใด ๆ ที่เป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมนั้นลดลงไป
๒. เจ้าของสามยทรัพย์
ไม่มีสิทธิเปลี่ยนแปลงใน ภารยทรัพย์ หรือ ในสามยทรัพย์ อันเป็นการเพิ่มภาระแก่
ภารยทรัพย์
๓. เจ้าของสามยทรัพย์ต้องเสียค่าใช้จ่าย
เพื่อรักษาและ ใช้ภาระจำยอม และ ต้องให้ภารยทรัพย์เสียหายน้อยที่สุด
๔. ถ้าความต้องการของเจ้าของสามยทรัพย์เปลี่ยนแปลงไป การเปลี่ยนแปลงนั้นย่อมไม่ก่อให้เกิดสิทธิแก่เจ้าของสามยทรัพย์
ที่จะทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้น แก่ภารยทรัพย์
๕. เจ้าของภารยทรัพย์อาจจะขอย้ายไปส่วนอื่น ก็ได้ แต่การย้ายนั้น ต้องไม่
ทำให้ความสะดวกแห่งสามยทรัพย์ลดน้อยลงไป
๖.ถ้ามีการแบ่งภารยทรัพย์ ภาระจำยอมก็คงมีอยู่ทุกส่วน
ที่แยกออกไป แต่ถ้าส่วนใดไม่ใช้ หรือ ใช้ไม่ได้ เจ้าของส่วนอาจเรียกหรือ
ขอให้พ้นจากภาระจำยอมได้
๗. เมื่อสามยทรัพย์ได้จำหน่ายออกไปภาระจำยอมย่อมติดไปด้วย
เว้นแต่จะมีการกำหนดไว้เป็นอย่างอื่น
๐๐๐ ภาระจำยอมเป็นบทบัญญัติที่ไม่มีการจำกัดระยะเวลา
เหมือนทรัพยสิทธิประเภทอื่น ดังนั้นการทำนิติกรรมที่
ก่อให้เกิดภาระจำยอมต้องกำหนดเงื่อนไงไว้ให้ชัดเจน เช่น ความกว้างความยาว
การให้ยานพาหนะผ่านได้หรือไม่ หรือ การกำหนดว่าให้หมดภาระจำยอม เมื่อมีการโอน
สามยทรัพย์ให้บุคคลอื่น
๐๐ คำพิพากษาฎีกา
ฎีกาที่ ๖๔๕๙/๒๕๕๑
แม้โจทก์จะซื้อที่ดินโดยสุจริตจากการขายทอดตลาดแต่ก่อนเวลาที่โจทก์จะได้มาซึ่งที่ดินดังกล่าว
จำเลยได้ใช้ที่ดินตลอดมาโดยสงบ
โดยเปิดเผยและด้วยเจตนาให้ได้สิทธิภาระจำยอมติดต่อกันเกิน ๑๐ ปี
จำเลยในฐานะเจ้าของสามยทรัพย์ย่อมได้ภาระจำยอมเหนือที่ดินของโจทก์ตาม ป.พ.พ. มาตรา
๑๔๐๑ มิใช่เพียงรุกล้ำใช้อย่างสภาพทางจำเป็นแม้จำเลยจะยังไม่ไปจดทะเบียนสิทธิภาระจำยอมก็หาทำให้สิทธิดังกล่าวสิ้นไป
เพราะทรัพย์วัตถุแห่งสิทธิเป็นประธานภาระจำยอมมีลักษณะเป็นสิทธิประเภทรอนสิทธิมิใช่การได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์
จึงไม่อยู่ในบังคับหลักกฎหมายที่ว่าสิทธิอันยังมิได้จดทะเบียน
มิให้ยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริต
และได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้วตาม ป.พ.พ. มาตรา ๑๒๙๙ วรรคสอง
ฎีกาที่ ๓๒๖๒/๒๕๔๘
คดีก่อนศาลฎีกาพิพากษาว่าทางพิพาทตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินโฉนดเลขที่ ๑๕๗๖๔
โดยอายุความ อันเป็นทรัพยสิทธิที่ติดไปกับตัวทรัพย์
กรณีหาใช่เป็นภาระจำยอมโดยนิติกรรมซึ่งยังมิได้จดทะเบียนอันเป็นบุคคลสิทธิไม่
จำเลยทั้งสองหาอาจอ้างว่าจำเลยทั้งสองได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินที่เป็นภารยทรัพย์โดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริต
จึงมีสิทธิดีกว่าโจทก์ตาม ป.พ.พ. มาตรา ๑๒๙๙ วรรคสอง ได้ไม่เพราะสิทธิตามความหมายในบทบัญญัติดังกล่าวต้องเป็นสิทธิในประเภทเดียวกันแต่ภาระจำยอมเป็นสิทธิในประเภทรอนสิทธิ
ส่วนกรรสิทธิ์เป็นสิทธิในประเภทได้สิทธิเป็นสิทธิคนละประเภทกัน
ทั้งโจทก์และจำเลยทั้งสองเป็นผู้สืบสิทธิจากคู่ความในคดีก่อน คำพิพากษาศาลฎีกาคดีก่อนจึงมีผลผูกพันโจทก์และจำเลยทั้งสอง
การจดทะเบียนสิทธิ
**ที่มา ระบบการจดทะเบียนสิทธิ, ส่วนมาตรฐานการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม, สำนักงานทะเบียนที่ดินและที่ดิน , ๒๕๕๒
การสิ้นไปแห่งภาระจำยอม
๑. ถ้าภารยทรัพย์ หรือ สามยทรัพย์
สลายไปทั้งหมดเท่ากับภาระจำยอมจะสิ้นไปโดยอัตโนมัติ
๒. เมื่อภารยทรัพย์ หรือ สามยทรัพย์
ตกเป็นเจ้าของคนเดียวกัน เจ้าของสามารถขอให้เพิกถอนการจดทะเบียนภาระจำยอมได้
๓. ภาระจำยอมไม่ได้ใช้ 10 ปี ติดต่อกัน
ภาระจำยอม ย่อมหมดสิ้นไป
๔. ภาระจำยอมหมด ประโยชน์ แก่สามยทรัพย์
๕. เมื่อภาระจำยอมนั้น ยังประโยชน์ ให้แก่
สามยทรัพย์นั้น น้อยมาก เจ้าของภารยทรัพย์ขอให้พ้นจากภาระจำยอมทั้งหมด หรือ
แต่บางส่วนก็ได้ แต่ต้องใช้ค่าทดแทน
๐๐๐๐ ผู้จะเขียนแยกตารางเทียบความแตกต่างระหว่างทางจำเป็นกับภาระจำยอมให้เห็นชัดขึ้นตามตารางเปรียบเทียบด้านล่างนี้
ข้อแตกต่างระหว่างทางจำเป็นกับภาระจำยอม
ภาระจำยอม
|
ทางจำเป็น
|
๑. ความหมาย
ภาระจํายอม หมายถึง
ทรัพยสิทธิชนิดหนึ่งที่
ตัดทอนอํานาจกรรมสิทธิ์ โดยทําให้เจ้าของ
อสังหาริมทรัพย์อันหนึ่งซึ่งเรียกว่า ภารยทรัพย์ต้องรับกรรมบางอย่างซึ่งกระทบกระเทือนทรัพย์สินของตน หรือทําให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ต้องงดเว้นการใช้สิทธิบางอย่างเกี่ยวกับกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้น เพื่อประโยชน์ของอสังหาริมทรัพย์อื่นเรียกว่า
สามยทรัพย์ (มาตรา ๑๓๘๗ )
๒. องค์ประกอบ
๒.๑ไม่จําเป็นต้องเป็นที่ดินที่ถูกล้อมหรือที่ดินที่อยู่ติดกัน แม้ที่ดินไม่ได้อยู่ติดกันก็สามารถใช้ทางภาระจํายอมได้
๒.๒ไม่จําเป็นต้องเป็นทางออกสู่ทางสาธารณะ
ภาระจํายอมไปสู่ที่ใดก็ได
๓.
การได้มา
๓.๑ โดยนิติกรรมสัญญา เป็นการตกลงกันระหว่างเจ้าของภารยทรัพย์ และเจ้าของสามยทรัพย์
ซึ่งจะกําหนดระยะเวลาไว้ หรือไม่ก็ได้
ถ้าไม่กําหนดเวลาไว้ก็ถือว่าภาระจํายอมมี อยู่ตลอดไป จนกว่าภาระจํายอมนั้นจะระงับไป และ ต้องทําเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา
๑๒๙๙ วรรคหนึ่ง แห่ง ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ หากไม่ทําเป็นหนังสือและจดทะเบียนการได้มาต่อ พนักงานเจ้าหน้าที่
จะใช้บังคับได้เพียงระหว่าง คู่สัญญาในฐานะเป็นบุคคลสิทธิเท่านั้น
๓.๒ โดยอายุความ กรณีเจ้าของสามยทรัพย์ได้มีการใช้ภารยทรัพย์ ด้วยความสงบ
เปิดเผย และเจตนาจะให้ได้สิทธิภาระ จํายอมในภารยทรัพย์นั้นเป็นเวลาติดต่อกันครบ ๑๐ ปี ย่อมได้สิทธิภาระจํายอมเหนือภารยทรัพย์นั้นโดย อายุความ
และการได้มาโดยอายุความนี้แม้ไม่จด ทะเบียนก็ยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้เพื่อให้ภาระจํายอมมีอยู่ ในที่ดินนั้นต่อไปได้
(คําพิพากษาฎีกาที่ ๘๐๐/๒๕๐๒, ๒๓๗/๒๕๐๘, ๑๖๕/๒๕๒๒)
๓.๓ โดยผลของกฎหมาย กรณีปลูกสร้างโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของ ผู้อื่นโดยสุจริตมีสิทธิจดทะเบียนภาระจํายอมเหนือ ที่ดินที่รุกล้ำนั้น
๔.
วิธีทําทาง แล้วแต่เจ้าของที่ดินจะตกลงกันหรือโดย สภาพการใช้ประโยชน์
๕.
ค่าทดแทน ภาระจํายอมโดยนิติกรรม กฎหมายไม่ได้ กําหนดว่าจะต้องเสียค่าทดแทน
แล้วแต่เจ้าของที่ดิน จะตกลงกันว่าจะมีการเสียค่าทดแทนหรือไม่
๖.
ภาระจํายอมรวมถึงอสังหาริมทรัพย์อื่นด้วยภาระจํายอมเป็นทรัพยสิทธิที่ตกติดแก่ตัวทรัพย์ ดังนั้น
ผู้ที่จะใช้ภาระจํายอมนอกจากเจ้าของที่ดินแล้ว ยังได้ครอบคลุมถึงเจ้าของอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ
ที่ตั้งอยู่บนที่ดินนั้น เช่น บ้าน อาคาร ด้วย และแม้ที่ดินจะ เปลี่ยนเจ้าของไปก็ตาม
ภาระจํายอมก็ยังคงมีอยู่
๗.
การสิ้นไปแห่งภาระจํายอม
๗.๑ เมื่อมีนิติกรรมกําหนดให้ภาระจํายอมหมด สิ้นไประหว่างเจ้าของภารยทรัพย์และเจ้าของสามยทรัพย์
- เมื่อภารยทรัพย์หรือสามยทรัพย์สลายไป
(คําพิพากษาฎีกา
๖๔๐/๒๕๑๐)
๗.๒ เมื่อไม่ได้ใช้ประโยชน์แห่งภาระจํายอมเป็น เวลา
๑๐ ปี (คําพิพากษาฎีกาที่ ๕๓๑๔/๒๕๓๙, ๖๗๓/๒๕๔๖)
๗.๓ เมื่อภารยทรัพย์และสามยทรัพย์ตกเป็น เจ้าของคนเดียวกัน
๗.๔ เมื่อภาระจํายอมไม่มีความจําเป็นหรือหมด ประโยชน์ต่อสามยทรัพย์
|
๑. ความหมาย
ทางจําเป็น หมายถึง
ที่ดินที่ถูกล้อมด้วยที่ดิน
แปลงอื่นอยู่จนไม่มีทางออกถึงทางสาธารณะได้หรือมีทางออกสู่ทางสาธารณะได้แต่ไม่สะดวก เช่น จะต้องข้ามบึง ทะเล หรือที่ลาดชันอันระดับที่ดินกับทางสาธารณะสูงกว่ากันมาก (มาตรา ๑๓๔๙ ) กฎหมายจึงให้สิทธิแก่เจ้าของที่ดินแปลงที่ถูกล้อมให้มีสิทธิผ่านที่ดินแปลงอื่นซึ่งล้อมอยู่ไปสู่ทางสาธารณะได้
(คําพิพากษาฎีกาที่ ๕๖๗๒/๒๕๔๖ (ประชุมใหญ่))
๒.
องค์ประกอบ -
๒.๑ ต้องเป็นที่ดินที่มีที่ดินแปลงอื่นล้อมอยู่และ
๒.๒ไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะ หรือมีแต่ไมสะดวก
๒.๓ ใช้ออกสู่ทางสาธารณะอย่างเดียว
๓.๑ โดยผลของกฎหมาย การได้สิทธิใช้ทางจําเป็น ไม่จําต้องมีนิติกรรม สัญญาระหว่างเจ้าของที่ดินที่ถูกล้อมกับเจ้าของที่ดินที่ ล้อมอยู่และไม่จําเป็นต้องทําเป็นหนังสือและจดทะเบียน ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่
(มาตรา ๑๓๓๘) เพราะทางจําเป็น เป็นการได้สิทธิตามกฎหมาย และผู้ที่จะขอใช้ทางจําเป็น
ไม่จําเป็นต้องใช้สิทธิมานาน ถูกล้อมวัน ไหน เวลาใด แม้จะเพิ่งเข้ามาอยู่ในที่ดินซึ่งถูกล้อมก็ ขอใช้ทางจําเป็นได้
(คําพิพากษาฎีกาที่ ๘๒๒๑/ ๒๕๔๒, ๓๗๗๔/๒๕๔๙, ๓๘๙๒/๒๕๔๙)
๐๐
ผู้ที่ได้สิทธิผ่านทางไม่สามารถได้มาซึ่งทาง จําเป็นโดยอายุความได้ไม่ว่าจะเป็นระยะเวลานาน เท่าใด
เพราะการผ่านทางหรือทําทางจําเป็นนั้น ถือ เป็นการผ่านโดยสุจริตและเคารพในสิทธิของเจ้าของ ที่ดินผู้มีสิทธิในทางเดินผ่าน
แต่อย่างไรก็ดีกฎหมาย ก็ไม่ห้ามเจ้าของที่ดินที่จะตกลงกันเพื่อให้จด ทะเบียนเป็นภาระจํายอมได้
๕. ค่าทดแทนทางจําเป็นต้องใช้ค่าทดแทนให้แก่เจ้าของ ที่ดินที่ล้อมอยู่เพื่อออกสู่ทางสาธารณะ ยกเว้น
กรณีที่ดินที่แบ่งแยกหรือแบ่งโอนกัน เป็นเหตุให้ไม่มีทางออกไปสู่ทางสาธารณะ
เจ้าของที่ดิน แปลงซึ่งถูกล้อม
มีสิทธิเรียกร้องเอาทางเดินเฉพาะบน ที่ดินแปลงที่แบ่งแยกหรือแบ่งโอนกัน โดยไม่ต้องเสีย ค่าตอบแทนตามมาตรา
๑๓๕๐
(คําพิพากษาฎีกาที่ ๙๒๔๘/๒๕๔๔,
๓๔๘๔-๓๔๘๕/๒๕๔๘)
๖.ทางจําเป็นเกี่ยวกับที่ดินโดยเฉพาะ ผู้ที่ขอใช้ทางจําเป็นต้องเป็นเจ้าของที่ดิน ไม่ใช่เจ้าของโรงเรือน
เจ้าของที่ดินแปลงที่ถูกล้อม เท่านั้นที่จะมีสิทธิขอให้เปิดทางจําเป็น
หากเป็นเจ้าของโรงเรือนเท่านั้นไม่ใช่เจ้าของที่ดิน แม้จะถูกที่ดินอื่น ล้อมก็ไม่มีสิทธิขอให้เปิดทางจําเป็น
ทางจําเป็นมิใช่ สิทธิที่ติดกับที่ดินที่จะโอนไปพร้อมกับที่ดินด้วย
การที่ ผู้เป็นเจ้าของที่ดินที่รับโอนมามีสิทธิใช้ทางพิพาทใน ที่ดินในฐานะทางจําเป็นมาก่อน
ก็ไม่ได้หมายความว่า เจ้าของที่ดินที่รับโอนมาจะได้สิทธิในทางพิพาทนั้น ด้วยอย่างภาระจํายอม
(คําพิพากษาฎีกาที่ ๕๑๗/ ๒๕๐๙, ๒๑๙๖/๒๕๑๔) (เจ้าของที่ดินรวมถึงคนในครอบครัวและ บริวารด้วย)
๗.
การสิ้นไปแห่งทางจําเป็น เมื่อความจําเป็นหมดสิ้นไป คือ เมื่อที่ดินมี ทางออกสู่ทางสาธารณะแล้ว
|
การจดทะเบียนสิทธิ
ภาระจำยอม
|
ทางจำเป็น
|
ภาระจํายอมต้องทําเป็นหนังสือและจด ทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่
ตามมาตรา ๑๒๙๙ แห่ง ป.พ.พ. หากไม่ทําเป็นหนังสือและจดทะเบียน การได้มาต่อพนักงานเจ้าหน้าที่
จะใช้บังคับได้เพียง ระหว่างคู่สัญญาในฐานะเป็นบุคคลสิทธิเท่านั้น
ยกเว้น
กรณีภาระจํายอมสิ้นไปโดยพ้น กําหนดเวลาที่ตกลงไว้ถือว่าเป็นอันยกเลิกไปโดยไม่ ต้องจดทะเบียนเลิกภาระจํายอม
|
ทางจําเป็น
เป็นการได้สิทธิโดยอํานาจของ กฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา
๑๓๔๙ โดยไม่ต้องจดทะเบียน (คําพิพากษา ฎีกาที่ ๓๗๗๔/๒๕๔๙) ยกเว้น กรณีศาลได้เคยมีคําพิพากษาให้จด ทะเบียนทางจําเป็น
ซึ่งกรมที่ดินได้พิจารณาตอบข้อ หารือว่า ให้พนักงานเจ้าหน้าที่รับจดทะเบียนใน ประเภท
“สิทธิทางจําเป็น
ตามคําพิพากษา………….. ลงวันที่……เดือน…………พ.ศ……” โดยอนุโลมปฏิบัติ ตามแนวทางการจดทะเบียนประเภทภาระจํายอม
|
ค่าธรรมเนียม
ค่าธรรมเนียม ภาษีอากร
๑ ค่าธรรมเนียม - กรณีไม่มีค่าตอบแทน (ไม่มีทุนทรัพย์) แปลงละ ๕๐ บาท - กรณีมีค่าตอบแทน (มีทุนทรัพย์) ร้อยละ ๑ จากจํานวนเงินค่าตอบแทน ๒ ภาษี - ไม่เสีย ๓ อากร - อากรแสตมป์ร้อยละ ๐.๕ จากจํานวน เงินค่าตอบแทนที่จ่ายให้แก่กัน (กฎกระทรวง ฉบับที่ ๔๗ (พ.ศ. ๒๕๔๑) ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวล กฎหมายที่ดิน พ.ศ. ๒๔๙๗ และประมวลรัษฎากร ตามลักษณะตราสาร ๒๘. (ข) ใบรับแห่งบัญชีอัตราอากรแสตมป์) |
ค่าธรรมเนียม
ค่าธรรมเนียม ภาษีอากร
๑ ค่าธรรมเนียม - กรณีไม่มีค่าตอบแทน (ไม่มีทุนทรัพย์) แปลงละ ๕๐ บาท - กรณีมีค่าตอบแทน (มีทุนทรัพย์) ร้อยละ ๑ จากจํานวนเงินค่าตอบแทน ๒ ภาษี - ไม่เสีย ๓ อากร - อากรแสตมป์ร้อยละ ๐.๕ จากจํานวน เงินค่าตอบแทนที่จ่ายให้แก่กัน (กฎกระทรวง ฉบับที่ ๔๗ (พ.ศ. ๒๕๔๑) ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวล กฎหมายที่ดิน พ.ศ. ๒๔๙๗ และประมวลรัษฎากร ตาม ลักษณะตราสาร ๒๘. (ข) ใบรับแห่งบัญชีอัตราอากรแสตมป์) |
**ที่มา ระบบการจดทะเบียนสิทธิ, ส่วนมาตรฐานการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม, สำนักงานทะเบียนที่ดินและที่ดิน , ๒๕๕๒
เอกสารอ้างอิง : ข้อหารือและข้อร้องเรียนกรมที่ดิน
กฎหมายลักษณะทรัพย์, เนติบัณฑิตยสภา
พจนานุกรมฉบับราชบัญฑิตยสถาน
ขอบพระคุณเป็นอย่างสูงสำหรับแหล่งที่มาจากกรมที่ดิน
บุญรักษาทุกท่านค่ะ
By กานต์ ๑๔/๕/๖๐
ไม่มีความคิดเห็น:
แสดงความคิดเห็น