"ทรัพย์" ตอนที่ ๑ "อสังหาริมทรัพย์"
บทความเกี่ยวกับเรื่องทรัพย์สินนี้คราวก่อนนั้นผู้เขียนได้เขียนอธิบายเฉพาะทรัพย์สินที่เกี่ยวอสังหาริมทรัพย์
และการได้มาในอสังหาริมทรัพย์ โดยนิติกรรม
และการได้มาโดยการครอบครองปรปักษ์เท่านั้น แต่มิไดกล่าวถึงความแตกต่างระหว่าง
"ทรัพย์" กับ "ทรัพย์สิน" ว่าแตกต่างกันอย่างไร
วันนี้ผู้เขียนจึงตั้งใจจะเขียนความแตกต่างระหว่างทรัพย์ทั้งสองประเภทนี้
รวมถึงจะอธิบายเพิ่มเติมเกี่ยวกับทรัพย์ที่ถือว่าเป็นสมบัติของแผ่นดินด้วย
ความหมายของคำว่า "ทรัพย์" ทรัพย์หมายความว่า วัตถุมีรูปร่าง
ส่วนความหมายของคำว่า "ทรัพย์สิน" นั้น หมายความรวมทั้งทรัพย์ และวัตถุไม่มีรูปร่าง
ซึ่งอาจมีราคาและอาจถือเอาได้ ซึ่งทรัพย์นั้น นอกจากหมายความรวมถึงวัตถุมีรูปร่างแล้วจะต้องเป็นวัตถุที่อาจมีราคาและอาจถือเอาได้ด้วย
ตามความหมายของทรัพย์สิน ความหมายของคำว่า “อาจมีราคาและอาจถือเอาได้”
วัตถุมีรูปร่างหรือไม่มีรูปร่างจะเป็นทรัพย์และทรัพย์สินได้ก็ต่อเมื่ออาจมีราคาและอาจถือเอาได้ ถ้าขาดอย่างใดอย่างหนึ่งไปก็ไม่ถือว่าเป็นทรัพย์หรือทรัพย์สิน แล้วร่างกายของมนุษย์เราล่ะ
ถือว่าเป็นทรัพย์สินหรือไม่ ถ้ารวมอยู่ในส่วนของร่างกายไม่ใช่ทรัพย์สิน
แต่ถือว่าเป็นส่วนหนึ่งของร่างกาย
แต่ถ้าขาดออกหรือหลุดออกมาแล้วก็อาจเป็นทรัพย์ได้ เช่น เส้นผมหรือเล็บมือ เป็นต้น ซึ่งในปัจจุบันนี้
คนเราสามารถตัดเส้นผมของตัวเองบริจาค หรือขายให้โรงงานผลิตวิกผมเพื่อผลิตผมปลอมสำหรับผู้ที่มีศีรษะบาง
หรือล้าน
หรือทำวิกผมให้แก่ผู้ป่วยโรคมะเร้งที่ต้องสูญเสียผมของตนเองไปในระหว่างการรักษาได้
ดังนั้น เมื่อตัดเส้นผมออกมาจากศีรษะแล้ว เส้นผมนั้นก็ถือว่าเป็นทรัพย์ ส่วนศพจะเป็นทรัพย์หรือไม่นั้น ยังไม่มีข้อยุติ
และแนวคำวินิจฉัยของศาลฎีกาก็ยังไม่ชัดเจน และในกรณีสิทธิต่างๆ นั้น
แม้จะไม่มีรูปร่าง แต่หากมีราคาและอาจถือเอาได้ ศาลฎีกาก็เคยมีคำ
พิพากษาว่าเป็นทรัพย์สิน เช่น ความหมายของอสังหาริมทรัพย์และสังหาริมทรัพย์
"อสังหาริมทรัพย์" หมายความว่า ที่ดินและทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดินมีลักษณะเป็นการถาวรหรือประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดินนั้น
และหมายความรวมถึงทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับที่ดิน หรือทรัพย์อันติด
อยู่กับที่ดินหรือประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดินนั้นด้วย สังหาริมทรัพย์
หมายความว่า ทรัพย์สินอื่นนอกจากอสังหาริมทรัพย์ และหมายความรวมถึงสิทธิอันเกี่ยวกับทรัพย์สินนั้นด้วย
อสังหาริมทรัพย์ประกอบด้วยทรัพย์สิน ๔ ประเภท คือ
๑. ที่ดิน
๒. ทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดินที่มีลักษณะเป็นการถาวร
๓. ทรัพย์ที่ประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดิน
๔.
ทรัพย์สิทธิ์อันเกี่ยวกับที่ดินหรือทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดินหรือประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดิน
ประการแรกที่ดิน แยกได้ดังนี้
๑.
ที่ดินที่มีกรรมสิทธิ์เท่านั้น จึงจะมีการครอบครองปรปักษ์ได้ ถ้าเป็นที่ดินที่ไม่มีกรรมสิทธิ์ก็จะครอบครองปรปักษ์ไม่ได้
๒.ที่ดินที่มีแต่เพียงสิทธิครองครองโอนกันได้ด้วยการส่งมอบเท่านั้น
ไม่จำเป็นต้องจดทะเบียน
แต่การจดทะเบียนก็อาจจะมีได้หากเป็นที่ดินที่มีทะเบียนที่ดิน เช่น น.ส. ๓ หรือ
น.ส. ๓ ก
๓.ที่ดินซึ่งครอบครองอยู่เป็นส่วนหนึ่งของที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์(น.ส.
๓ ก) ที่มีชื่อผู้อื่นเป็นผู้มีสิทธิครอบครองอยู่ จึงต้องด้วยข้อสันนิษฐานตามมาตรา
๑๓๗๓ ว่า ผู้อื่นซึ่งมีชื่อในทะเบียนเป็นผู้มีสิทธิครอบครอง และข้อสันนิษฐานตามมาตรา
๑๓๗๓ จึง รวมถึงที่ดินที่มี น.ส. ๓ และ น.ส. ๓ ก ด้วย
@@
เรื่องนี้ถือมาตรา ๑๓๗๓ มาก่อนมาตรา ๑๓๖๗ กล่าวคือ
ผู้ที่มีชื่อเป็นเจ้าของ หรือเป็นผู้มีสิทธิครอบครองใน น.ส. ๓ หรือ น.ส. ๓ ก
ได้ประโยชน์จากข้อสันนิษฐานเป็นคุณมากกว่าคน ที่ครอบครองยึดถืออยู่ตามมาตรา ๑๓๖๗
๔.ถ้าที่ดินเป็นที่ดินมือเปล่า
เพราะหนังสือรับรองทำประโยชน์ไม่ใช่หนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ บุคคลจะพึงมีสิทธิเหนือที่ดินพิพาทคงมีแต่สิทธิครอบครองเท่านั้น
แม้นจะได้สิทธิครอบครองที่ดินพิพาทโดยการยึดถือครอบครอง
แต่การได้มานั้น เป็นการได้มาซึ่งทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม
ซึ่งถ้ายังไม่ได้จดทะเบียน จะยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริตและได้จดทะเบียนโดยสุจริตแล้วไม่ได้ตามมาตรา
๑๒๙๙ วรรคสอง
ประการที่สองทรัพย์อันติดกับที่ดินมีลักษณะเป็นการถาวร
๑.ทรัพย์อันติดกับที่ดินมีลักษณะเป็นการถาวร
แบ่งได้เป็น ๒ อย่าง คือ ทรัพย์ที่ติดกับที่ดินโดยธรรมชาติ
กับทรัพย์ที่ติดกับที่ดินโดยไม่ได้เกิดจากธรรมชาติ
๒.ต้นพลูเป็นไม้ยืนต้นจึงเป็นอสังหาริมทรัพย์
๓.ทรัพย์ที่มีลักษณะติดกับที่ดินเป็นการถาวรแล้ว
จะติดอยู่กับที่ดินนานเท่าไรไม่สำคัญถ้าโดยสภาพมีลักษณะติดกับที่ดินเป็นการถาวรก็เป็นอสังหาริมทรัพย์แม้จะติดอยู่เป็นระยะเวลาไม่นานก็ตาม
๔.เครื่องจักรโรงสีไม่ใช่ส่วนควบ
เป็นเพียงของใช้ประจำอยู่กับโรงสีจึงเป็นอุปกรณ์ซึ่งเป็นสังหาริมทรัพย์เท่านั้น
ไม่ใช่อสังหาริมทรัพย์
๕.แผงลอยที่มิได้ติดกับที่ดินมีลักษณะเป็นการถาวรไม่เป็นอสังหาริมทรัพย์
ประการที่สาม ทรัพย์ที่ประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดิน
หมายถึง วัตถุต่างๆ ที่มีอยู่ในดินและประกอบขึ้นเป็นพื้นดิน เช่น หิน กรวด ทราย และแร่ธาตุต่างๆ
เป็นต้น
ประกาที่สี่ ทรัพย์สิทธิ์อันเกี่ยวกับที่ดินหรือทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดินหรือประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดิน
ซึ่งหมายถึง สิทธิต่างๆ ที่มนุษย์มีอยู่เหนือที่ดินหรือเหนือทรัพย์เกี่ยวกับที่ดินดังกล่าวนี้
เช่น กรรมสิทธิ์ สิทธิครอบครอง สิทธิอาศัย สิทธิเก็บกิน สิทธิเหนือพื้นดิน สิทธิจำนอง
เป็นต้น
ตัวอย่าง คำพิพากษาฎีกาที่
๒๓๘๐/๒๕๔๒
โจทก์จำเลยตกลงกันด้วยวาจาให้โจทก์มีสิทธิเก็บกิน
ในที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตลอดชีวิตของโจทก์ เพื่อเป็นการตอบแทน
ในการที่โจทก์ยกที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนั้นให้แก่จำเลยซึ่งเป็นบุตรของโจทก์
จำเลยจะมีผลประโยชน์จากสิ่งปลูกสร้างโดยได้เงินกินเปล่าจากผู้เช่าส่วนโจทก์มีรายได้เฉพาะการเก็บค่าเช่าเท่านั้น
ข้อตกลงดังกล่าวเป็นข้อตกลงพิเศษอย่างสัญญาต่างตอบแทน
ก่อให้เกิดบุคคลสิทธิแก่โจทก์
ในอันที่จะเรียกร้องให้จำเลยไปจดทะเบียนสิทธิเก็บกินนั้น
ตราบใดที่จำเลยผู้เป็นเจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
ยังมิได้โอนที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนั้นให้แก่บุคคลอื่น
โจทก์ย่อมมีอำนาจฟ้องขอให้บังคับจำเลยไปจดทะเบียนสิทธิเก็บกินได้
คำพิพากษาฎีกาที่ ๑๕๐๓๓/๒๕๕๕
โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินมีโฉนดที่พิพาท
โจทก์จดทะเบียนให้ ส. และ บ. เป็นผู้ทรงสิทธิเก็บกินใน ที่ดินพิพาทตลอดชีวิต ส.
และ บ. ย่อมมีสิทธิครอบครอง ใช้และถือเอาประโยชน์แห่งที่ดินนั้นตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา ๑๔๑๗ วรรคหนึ่ง ในระหว่างที่สิทธิเก็บกินยังไม่สิ้นไป
เจ้าของกรรมสิทธิ์จึงหามีสิทธิเช่นว่านั้นด้วยไม่
การบอกเลิกสัญญาเช่าหรือการฟ้องขับไล่ผู้เช่าออกจากที่ดินพิพาทจึงเป็นอำนาจในการจัดการทรัพย์สินของผู้ทรงสิทธิเก็บกิน
แม้โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทก็ไม่มีอำนาจฟ้อง
*** จะเห็นว่าคำพิพากษาศาลฎีกาทั้งสองคดีนี้ วินิจฉัยถึงสิทธิของผู้ทรงสิทธิเก็บกิน
ว่าตราบใดที่สิทธิเก็บกินไม่หมดสิ้นไปผู้ทรงสิทธิเก็บกินย่อมมีสิทธิครอบครอง
ใช้และถือเอาประโยชน์แห่งที่ดินนั้น ตามที่กฎหมายบัญญัติไว้ ดังนั้น
ระหว่างนี้ผู้ที่มีกรรมสิทธิ์จึงไม่อาจเข้าไปขัดขวาง
หรือรบกวนขัดสิทธิของผู้ทรงสิทธิเก็บกิน เพราะอำนาจจัดการทรัพย์สินต่างๆ
นั้นเป็นสิทธิของผู้ทรงสิทธิเก็บกิน ซึ่งในกฎหมายมาตรานี้นั้น จะยังประโยชน์ให้แก่
บิดา มารดา ที่ต้องการยกกรรมสิทธิ์ในที่ดินให้แก่บุตรหลาน
แต่ก็เกรงว่าจะถูกบุตรหลานทอดทิ้ง ซึ่งการนำมาตรานี้มาใช้จะมีประโยชน์แก่ผู้เป็นบิดา
มารดา มากที่สุด
เพราะแม้จะยกกรรมสิทธิ์ในที่ดินไปแล้วแต่ตนยังมีสิทธิใช้สอยและได้รับประโยชน์ในที่ดินนั้นอยู่จนกว่าสิทธิเก็บกินจะหมดสิ้นไป
ข้อสังเกต
เรื่องสิทธิเก็บกิน ซึ่งเรื่องสิทธิเก็บกินตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา
๑๔๑๗ และมาตรา ๑๔๑๘ วางหลักไว้ สรุปได้ว่า
๑.
อสังหาริมทรัพย์อาจตกอยู่ในบังคับสิทธิเก็บกิน ผู้ทรงสิทธิเก็บกินนั้นมีสิทธิครอบครองใช้และถือเอาซึ่งประโยชน์แห่งทรัพย์สินนั้น
(มาตรา ๑๔๑๗ วรรคหนึ่ง)
๒.ผู้ทรงสิทธิเก็บกินมีอำนาจจัดการทรัพย์สิน (มาตรา ๑๔๑๗ วรรคสอง)
๓.สิทธิเก็บกินอาจมีกำหนดเวลาหรือตลอดชีวิตผู้ทรงสิทธิเก็บกิน (มาตรา ๑๔๑๘
วรรคหนึ่ง)
๔.
ถ้าไม่มีกำหนดเวลาให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่า
สิทธิเก็บกินมีอยู่ตลอดชีวิตผู้ทรงสิทธิเก็บกิน (มาตรา ๑๔๑๘ วรรคสอง)
๕.
ถ้าผู้ทรงสิทธิเก็บกินถึงแก่ความตาย สิทธิเก็บกินย่อมสิ้นไปเสมอ (มาตรา ๑๔๑๘
วรรคท้าย)
*** ซึ่งสิ่งที่จะต้องระมัดระวังและพึงระลึกไว้เสมอว่า
สิทธิเก็บกินเป็นอสังหาริมทรัพย์ประเภท “ทรัพยสิทธิ” ดังนั้น จึงต้องจดทะเบียนกับพนักงานเจ้าที่
ต่อไปเรามาดูการได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์
การได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ซึ่งมีอยู่ ๒ ประการ คือ
๑. การได้มาโดยทางนิติกรรม
ซึ่งการได้มาโดยทางนิติกรรม กฎหมายบัญญัติไว้เพียงว่าไม่บริบูรณ์ คือ
ไม่บริบูรณ์ในฐานะที่เป็นทรัพยสิทธิ แต่ไม่ได้หมายความว่าถ้าไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนแล้วจะเป็นโมฆะหรือเสียเปล่าโดยใช้บังคับกับใครไม่ได้แต่ยังสามารถใช้บังคับในระหว่างคู่กรณีหรือคู่สัญญานั้นได้ในฐานะบุคคลสิทธิ
และการได้มาโดยทางนิติกรรมที่ไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ซึ่งไม่บริบูรณ์นั้น
นอกจากจะใช้ยันบุคคลภายนอกในฐานะที่เป็นทรัพยสิทธิไม่ได้แล้วในระหว่างคู่สัญญาด้วยกันจะฟ้องบังคับให้คู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่งไปจดทะเบียนให้บริบูรณ์เป็นทรัพยสิทธิก็ไม่ได้เช่นกัน
๒.การได้มาโดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม
อาจได้มาในลักษณะใดลักษณะหนึ่ง ดังต่อไปนี้
๑)การได้มาตามที่กฎหมายบัญญัติไว้
๒)การได้มาโดยทางมรดก
๓)การได้มาโดยคำพิพากษา
การได้มาโดยคำพิพากษาจะต้องเป็นการได้มาโดยเด็ดขาด ถ้าเป็นการได้มาตามสัญญาประนีประนอมยอมความซึ่งได้พิพากษาตามยอมแล้ว
หรือได้มาตามคำพิพากษาซึ่งยังไม่ถึงที่สุด คือยังไม่มีผลให้กรรมสิทธิ์โอนมาทันที
จึงไม่ถือว่าเป็นการได้มาโดยทางอื่นนอกจากทางนิติกรรม แต่ก็ถือได้ว่าผู้นั้นอยู่ในฐานะที่จดทะเบียนสิทธิของตนอยู่ได้ก่อนตามมาตรา
๑๓๐๐ จึงมีสิทธิดีกว่าเจ้าหนี้อื่น แต่ถ้ามีข้อตกลงบังคับว่าจะไปจดทะเบียนกันในภายหลัง
และได้ทำสัญญาเป็นหนังสือโดยกำหนดวันไว้แน่นอนว่าวันใดจะไปจดทะเบียนโอนกันกับพนักงานเจ้าหน้าที่
ถ้าอีกฝ่ายไม่ปฏิบัติตาม อีกฝ่ายหนึ่งฟ้องบังคับให้ไปจดทะเบียนได้
ในการเปลี่ยนแปลง การกลับคืนมาหรือการระงับซึ่งสิทธิต่างๆ
อันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์หรือสังหาริมทรัพย์ชนิดพิเศษตามมาตรา ๑๓๐๑ และ ๑๓๐๒
การได้มาจะต้องโดยทางนิติกรรมและทางอื่นนอกจากทางนิติกรรมตามมาตรา ๑๒๙๙ ด้วย และในมาตรา
๑๒๙๙ ที่กำหนดให้ต้องจดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่มีข้อจำกัดในการใช้
คือไม่ใช้กับการจำกัดสิทธิของเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ซึ่งกฎหมายกำหนดไว้เป็นพิเศษแล้วในมาตรา
๑๓๓๘-๑๓๕๕
ข้อยกเว้นของการได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์โดยทางนิติกรรม
๑.
หลักผู้รับโอนไม่มีสิทธิดีกว่าผู้โอนการได้มาโดยทางนิติกรรมแม้จะได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนแล้วก็ตาม
แต่หากผู้โอนไม่มีอำนาจหรือไม่มีสิทธิที่จะโอนอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์นั้น
ผู้รับโอนก็จะไม่ได้ไปซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพย์สิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์นั้น ยกตัวอย่าง เช่น
ก) ซื้อที่ดินจากผู้ที่ไม่มีอำนาจขายแม้จะเป็นการซื้อขายโดยสุจริตก็ไม่ได้กรรมสิทธิ์นั้น
ผู้ซื้อย่อมมีอำนาจฟ้องเรียกเงินคืนจากผู้ขายได้
ข) มีคนปลอมหนังสือมอบอำนาจแล้วเอาโฉนดที่ดินไปจดทะเบียนจำนองไว้
ผู้ปลอมย่อมไม่มีสิทธิเอาที่ดินไปจำนองเพราะไม่ได้เป็นเจ้าของที่ดิน
คนรับจำนองไว้ก็ไม่มีสิทธิด้วย
ทั้งนี้เจ้าของที่ดินจะต้องไม่ประมาทเลินเล่อด้วย
แต่ถึงแม้การซื้อข้างต้นผู้ซื้อจะไม่ได้กรรมสิทธิ์ หรือทรัพยสิทธิโดยนิติกรรมตามหลักผู้รับโอนไม่มีสิทธิดีกว่าผู้โอนก็ตาม
แต่ผู้นั้นอาจจะได้กรรมสิทธิ์หรือทรัพยสิทธินั้นโดยการครอบครองปรปักษ์ตามมาตรา๑๓๘๒
ได้ หากผู้ซื้อได้เข้าครอบครองอยู่ในที่ดินนั้นครบ ๑๐ ตามที่กฎหมายบัญญัติไว้
*** ข้อยกเว้นของหลักผู้รับโอนไม่มีสิทธิดีกว่าผู้โอน
๑.
กรณีเรื่องตัวแทนเชิดตามมาตรา ๘๒๑
ถ้าบุคคลภายนอกสุจริตก็จะไม่นำหลักผู้รับโอนไม่มีสิทธิดีกว่าผู้โอนมาใช้
๒. การได้กรรมสิทธิ์มาโดยทางอื่นนอกจากนิติกรรมตามมาตรา ๑๒๙๙ วรรคสอง
๓.
การโอนอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์เป็นทางเสียเปรียบแก่บุคคลผู้อยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อน
บุคคลผู้นั้นอาจเรียกให้เพิกถอนการจดทะเบียนนั้นได้
แต่จะเพิกถอนทะเบียนบุคคลภายนอกผู้รับโอนโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทนไม่ได้ตาม
มาตรา ๑๓๐๐
๔. สิทธิของบุคคลผู้ได้มาซึ่งทรัพย์สินโดยมีค่าตอบแทนและโดยสุจริตไม่เสียไป
ถึงแม้ว่าผู้โอนทรัพย์สินให้จะได้ทรัพย์สินนั้นมาโดยนิติกรรมอันเป็นโมฆียะและนิติกรรมนั้นได้ถูกบอกล้างภายหลังตามมาตรา
๑๓๒๙
๕.
สิทธิของบุคคลผู้ซื้อทรัพย์สินโดยสุจริตในการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาล
หรือคำสั่งเจ้าพนักงานรักษาทรัพย์ในคดีล้มละลายนั้นไม่เสียไปถึงแม้ภายหลังจะพิสูจน์ได้ว่าทรัพย์สินนั้นไม่ใช่ของจำเลยหรือลูกหนี้โดยคำพิพากษาหรือผู้ล้มละลายตามมาตรา
๑๓๓๐
๖.
สิทธิของบุคคลผู้ได้เงินตรามาโดยสุจริตนั้นไม่เสียไปถึงแม้ภายหลังจะพิสูจน์ได้ว่าเงินนั้นไม่ใช่ของบุคคลซึ่งได้โอนให้มาตามมาตรา
๑๓๓๑
๗.
บุคคลผู้ซื้อทรัพย์สินมาโดยสุจริตในการขายทอดตลาดหรือในท้องตลาด
หรือจากพ่อค้าซึ่งขายของชนิดนั้น ไม่จำต้องคืนให้แก่เจ้าของแท้จริง
เว้นแต่เจ้าของจะชดใช้ราคาที่ซื้อมาตามมาตรา๑๓๓๒
ตัวอย่าง คำพิพากษาฎีกาที่ ๑๓๔๖/๒๕๐๖
สิทธิครอบครองตามมาตรา
๑๓๘๒ ที่ยังไม่ได้จดทะเบียนจะยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้รับโอนซึ่งได้สิทธิมาโดยสุจริต
เสียค่าตอบแทน และจดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตตามมาตรา๑๒๙๙ วรรคสองแล้วมิได้
คำพิพากษาฎีกาที่ ๖๒๒๙/๒๕๔๙
บุคคลภายนอกที่จะได้รับความคุ้มครองตามมาตรา
๑๒๙๙ วรรคสอง ต้องเป็นการได้สิทธิในที่ดินที่จดทะเบียนแล้วและสิทธิที่ได้นั้นต้องเกิดจากเอกสารสิทธิ์ของที่ดินที่ออกโดยชอบด้วยเมื่อการออกโฉนดที่ดินไม่ชอบผู้รับจำนอง
(บุคคลภายนอก) จะอ้างสิทธิที่เกิดขึ้นจากส่วนที่ออกโดยชอบไม่ได้กรณีไม่อยู่ในบังคับของมาตรา
๑๒๙๙ วรรคสอง
จากคำพิพากษาศาลฎีกาดังกล่าวมีข้อสังเกต ดังนี้
๑.การได้มาโดยทางนิติกรรมแม้จะไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จะเป็นผลให้การได้มาไม่บริบูรณ์ก็ตาม
แต่ผู้ที่ได้มาถือว่าอยู่ในฐานะที่จะจดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อนตามมาตรา
๑๓๐๐ ถ้ามีการโอนไปทำให้เสียเปรียบก็ขอให้เพิกถอนการจดทะเบียนได้ เว้นแต่คนที่ได้รับโอนไปทำการโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทน
๒. การซื้อที่ดินโดยสุจริตจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลตามมาตรา
๑๓๓๐ แม้จะยังไม่ได้ทำนิติกรรมโอนต่อเจ้าพนักงานเจ้าหน้าที่
ผู้ซื้อก็มีสิทธิและอำนาจฟ้องขับไล่ผู้ที่อาศัยในที่ดินได้
ตัวอย่างคำพิพากษาศาลฎีกา
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ ๕๐๘/๒๕๐๖
ผู้ซื้อที่ดินจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลไว้โดยสุจริตถึงแม้จะยังไม่ได้ทำนิติกรรมโอนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ผู้ซื้อย่อมมีสิทธิและมีอำนาจฟ้องขับไล่ผู้ที่อาศัยอยู่ในที่ดินนั้นให้ออกไปได้
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๓๓๐
เป็นบทกฎหมายกำหนดเรื่องการขายทอดตลาดทรัพย์ตามคำสั่งศาลไว้เป็นกรณีพิเศษไม่อยู่ในข่ายของการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ทั่วไปดังที่ได้บัญญัติเรื่องแบบนิติกรรมไว้ตามมาตรา
๔๕๖ผู้ครอบครองที่ดินจะรู้หรือไม่ว่ามีการขายทอดตลาดก็หาเป็นเหตุที่จะยกขึ้นต่อสู้สิทธิของผู้ซื้อที่ดินจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลได้ไม่
๓.ไม่นำมาตรา ๑๒๙๙
วรรคหนึ่ง
มาใช้กับกรณีที่การได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ในทางนิติกรรมนั้น
หากเป็นการได้มาของแผ่นดินหรือกลับมาเป็นของแผ่นดินโดยทางนิติกรรม
จึงไม่จำเป็นต้องไปทำเป็นหนังสือ และจดทะเบียนตามมาตรา ๑๒๙๙ วรรคหนึ่ง
***ส่วนมาตรา ๑๒๙๙
วรรคสองผลของการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์จะมีผลดังนี้
ก)จะมีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนใดๆ
ไม่ได้ เพราะยังไม่ได้จดทะเบียนการได้มา
จะต้องฟ้องหรือร้องขอให้ศาลมีคำพิพากษาหรือคำสั่งให้ได้กรรมสิทธิ์มาโดยครอบครองปรปักษ์
แต่ศาลจะไปบังคับให้เจ้าของเดิมไปจดทะเบียนโอนให้ไม่ได้
ต้องถือคำพิพากษาหรือคำสั่งของศาลเป็นหลักฐานแทน
ข)จะยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิอย่างเดียวกัน
โดยมีค่าตอบแทนและโดยสุจริตและได้จดทะเบียนโดยสุจริตแล้วนั้นไม่ได้
ตามมาตรา ๑๒๙๙
วรรคสองนั้นมีข้อสังเกตที่พึงระวัง ดังนี้
(๑)
ผู้สืบสิทธิหรือทายาทของเจ้าของทรัพย์ไม่ใช่บุคคลภายนอก
(๒)
เจ้าหนี้สามัญไม่อยู่ในฐานะของบุคคลภายนอก
(๓)
เจ้าหนี้บุริมสิทธิ ถือว่าเป็นบุคคลภายนอก
(๔) ทรัพยสิทธิของบุคคลภายนอกที่ได้มานั้นจะต้องเป็นประเภทเดียวกันกับทรัพยสิทธิของผู้ที่ได้มาโดยทางอื่นนอกจากทางนิติกรรม
ดังนั้น ถ้าเป็นทรัพยสิทธิคนละประเภท เช่น กรรมสิทธิ์กับภาระจำยอม
ก็ไม่อยู่ในบังคับของมาตรา ๑๒๙๙ วรรคสอง อีกประเด็นที่สำคัญคือ มาตรา ๑๒๙๙ วรรคสอง
โดยปกติจะใช้บังคับแต่ที่ดินที่มีกรรมสิทธิ์เท่านั้น
แต่ต่อมามีคำพิพากษาฎีกาวินิจฉัยให้รวมถึงที่ดินที่มีหนังสือสำคัญแสดงสิทธิครอบครองด้วย
เช่น น.ส.๓ หรือ น.ส.๓ ก
ตัวอย่างคำพิพากษาศาลฎีกา
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ ๔๒๗/๒๕๓๘
ที่ดินพิพาทเป็นที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์
(น.ส.๓) แม้โจทก์จะได้สิทธิครอบครองในที่ดินพิพาทมาจริงดังโจทก์กล่าวอ้างการได้มาของโจทก์ก็เป็นการได้มาซึ่งทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ซึ่งถ้ายังมิได้จดทะเบียนไซร้โจทก์ก็จะยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้จำเลยที่
๒ ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิในที่ดินพิพาทมาจากจำเลยที่หนึ่งโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริตและได้จดทะเบียนโดยสุจริตแล้วหาได้ไม่ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา๑๒๙๙
วรรคสอง
๔. การได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์โดยการครอบครองและมีคำพิพากษารับรองการได้สิทธิในภายหลังที่ได้มีการโอนให้บุคคลภายนอกแล้ว จะยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยสุจริต
เสียค่าตอบแทนและได้จดทะเบียนโดยสุจริตแล้วไม่ได้ (คำพิพากษาฎีกาที่
๓๓๖๖/๒๕๑๖)
๕. บุคคลภายนอกรับโอนมาแล้วมีการโอนต่อไปเป็นช่วงๆ
หลายทอด คนที่ได้มาโดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม
จะต่อสู้บุคคลภายนอกที่มีการโอนกันเป็นช่วงๆ ไม่ได้ หากผู้รับโอนช่วงได้รับโอนมาจากผู้โอนซึ่งสุจริต เสียค่าตอบแทนและจดทะเบียนแล้ว
แต่ถ้าเป็นการได้มาโดยทางอื่นนอกจากนิติกรรมหากได้อยู่ต่อมาจนครอบครองปรปักษ์ครบ
๑๐ ปี เช่นนี้สิทธิในการได้ที่ดินพิพาทมาโดยการครอบครองปรปักษ์เกิดขึ้นใหม่
คนที่ได้มาโดยทางอื่นนอกจากนิติกรรมจึงมีอำนาจสู้ได้
ตัวอย่างคำพิพากษาศาลฎีกา
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ ๖๗๙ - ๖๘๒/๒๕๕๙
ที่ดินพิพาทในคดีนี้
โจทก์ได้มาโดยการซื้อมาจากเอกชน มิใช่ดำเนินการเวนคืนมาตาม
กฎหมายว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ของรัฐ เพื่อให้ได้มาซึ่งแหล่งปิโตรเลียม
เพื่อจัดสร้างโรงกลั่นปิโตรเลียม โรงแยกก๊าช ท่าเรือ คลังปิโตรเลียม
หรือเพื่อใช้ในการวางระบบขนส่งปิโตรเลียมทางท่อ
หรือสิ่งปลูกสร้างอื่นอันจำเป็นและเกี่ยวเนื่องกับกิจการดังกล่าว
จึงเป็นไปเพื่อประโยชน์ในทางธุรกิจของโจทก์เท่านั้น
ข้ออ้างที่ว่าใช้สำหรับเป็นทางออกหนีไฟของคลังก๊าช
เพื่อลดความเสี่ยงและป้องกันอันตราย ก็เป็นเรื่องการปฏิบัติงานภายในหน่วยงานของโจทก์
ซึ่งมีสถานะทางกฎหมายเป็นนิติบุคคลตามกฎหมายเอกชนและมีการดำเนินการทางธุรกิจในฐานะเดียวกับเอกชน
ไม่เกี่ยวกับสาธารณประโยชน์
กรณียังถือไม่ได้ว่าที่ดินพิพาทเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินหรือสงวนไว้เพื่อประโยชน์อันร่วมกันเช่นทรัพย์สินที่ใช้เพื่อประโยชน์ของแผ่นดินโดยเฉพาะตาม
ป.พ.พ. มาตรา ๑๓๐๔ (๓)
การที่จำเลยที่ ๑ ที่ ๓
และที่ ๔ เข้าครอบครองที่ดินพิพาทต่อจากนายประไว และจำเลยที่ ๒
เข้าครอบครองที่ดินพิพาทต่อจากบุคคลซึ่งรับโอนและครอบครองที่ดินพิพาทต่อจากนายประไวตั้งแต่ปี
๒๕๓๓ เรื่อยมาโดยสงบ เปิดเผย
เป็นเวลาติดต่อกันมาเกิน ๑๐ ปี จึงได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาท ตาม ป.พ.พ. มาตรา ๑๓๘๒ จำเลยทั้งสี่สามารถยกอายุความการครอบครองขึ้นมาต่อสู้ได้
จำเลยที่ ๒ รับโอนที่ดินพิพาทมาจากนาย อ. ส่วนจำเลยที่ ๑ ที่ ๓ และที่ ๔
รับโอนที่ดินพิพาทมาจากนายประไว โดยเริ่มต้นนายประไวซื้อที่ดินพิพาทมาจากพลอากาศตรีอำนวยเมื่อประมาณปี
๒๕๓๓ และมีการแบ่งแยกเป็นแปลงย่อยก่อนจดทะเบียนโอนมาเป็นของจำเลยทั้งสี่
การที่จำเลยทั้งสี่เข้าครอบครองปลูกบ้านอาศัยอยู่ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ
โดยไม่เคยถูกผู้ใดโต้แย้งคัดค้านก่อนหน้านั้น จึงถือเป็นการครอบครองโดยความสงบและโดยเปิดเผยมาตลอด
รวมเวลาของผู้โอนกับเวลาที่จำเลยทั้งสี่ครอบครองเกินกว่า ๑๐ ปีแล้ว
จำเลยทั้งสี่ย่อมได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์ตาม ป.พ.พ. มาตรา
๑๓๘๒ อีกทั้งกฎหมายมิได้บัญญัติไว้อย่างแจ้งชัดว่า ผู้ที่จะได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินโดยการครอบครองนั้น
จะต้องรู้ว่าทรัพย์สินที่ตนครอบครองเป็นของผู้อื่น ข้อสำคัญมีเพียงว่า
การครอบครองนั้นมีลักษณะเป็นการครอบครองเพื่อตน มิใช่ครอบครองแทนเจ้าของกรรมสิทธิ์
เช่น เป็นผู้อาศัยหรือผู้เช่า แม้ผู้ครอบครองจะเข้าใจว่าที่ดินที่ตนครอบครองเป็นของตน
แต่ความจริงยังเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้อื่นอยู่
ก็หาทำให้สิทธิจากการครอบครองเสียไปไม่
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ ๑๔๘๘๔/๒๕๕๘
ผู้ร้องกับจำเลยที่ ๑
หย่ากันโดยความยินยอมของทั้งสองฝ่าย ป.พ.พ. มาตรา ๑๕๓๒ (ก)
บัญญัติให้จัดการแบ่งทรัพย์สินของสามีภริยาตามที่มีอยู่ในเวลาจดทะเบียนการหย่า
ข้อตกลงตามสำเนาบันทึกด้านหลังทะเบียนการหย่าระหว่างผู้ร้องกับจำเลยที่ ๑ จำเลยที่
๑ ยินยอมยกที่ดินโฉนดเลขที่ ๓๒๔๙๘ พร้อมสิ่งปลูกสร้างเลขที่ ๖/๘๒
ให้เป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ร้อง
เป็นสัญญาแบ่งทรัพย์สินระหว่างสามีภริยาตามบทมาตราดังกล่าว
มิใช่สัญญาให้ทรัพย์สินอันจะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงจะสมบูรณ์ตามที่บัญญัติไว้ใน
ป.พ.พ. มาตรา ๕๒๕ เมื่อนายทะเบียนจดทะเบียนหย่าให้แล้ว
ถือว่าทั้งสองฝ่ายได้จัดการแบ่งทรัพย์สินกันเรียบร้อยแล้ว
ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างจึงเป็นของผู้ร้องแต่เพียงผู้เดียว การที่จำเลยที่ ๑
ยังมิได้จดทะเบียนโอนที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างส่วนของตนให้แก่ผู้ร้อง
มีผลเพียงทำให้การได้มาโดยนิติกรรมซึ่งอสังหาริมทรัพย์ของผู้ร้องยังไม่บริบูรณ์ตาม
ป.พ.พ. มาตรา ๑๒๙๙ วรรคหนึ่ง เท่านั้น แต่สิทธิของผู้ร้องตามสัญญาแบ่งทรัพย์สินที่นายทะเบียนจดทะเบียนหย่าให้แล้วและผู้ร้องได้ครอบครองทรัพย์เพียงผู้เดียวตลอดมา
ทั้งเป็นผู้ชำระหนี้จำนองและไถ่ถอนจำนองจากธนาคาร ก.
ถือได้ว่าผู้ร้องเป็นผู้อยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อนตาม
ป.พ.พ. มาตรา ๑๓๐๐ ผู้ร้องไม่ใช่ผู้ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรมและโจทก์เป็นเพียงเจ้าหนี้ตามคำพิพากษาของจำเลยที่
๑ ซึ่งนำยึดที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างออกขายทอดตลาดนำเงินมาชำระหนี้โจทก์เท่านั้น
โจทก์มิใช่ผู้รับโอนที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างอันมีค่าตอบแทนและโดยสุจริต
และได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว
โจทก์จึงมิใช่บุคคลภายนอกที่ได้รับความคุ้มครองตาม ป.พ.พ. มาตรา ๑๓๐๐ ดังนั้น
แม้ผู้ร้องจะมิได้จดทะเบียนการได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง
ส่วนของจำเลยที่ ๑ ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ก็ยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้โจทก์ได้
โจทก์ในฐานะเจ้าหนี้ตามคำพิพากษาจะบังคับให้กระทบถึงสิทธิของผู้ร้องไม่ได้ตาม
ป.วิ.พ. มาตรา ๒๘๗ โจทก์จึงไม่มีสิทธิยึดที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างเพื่อชำระหนี้ตามคำพิพากษา
ผู้ร้องมีสิทธิเรียกร้องขอให้ปล่อยทรัพย์ที่ยึดได้
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ ๗๐๐๗/๒๕๔๐
โจทก์เป็นทายาทได้รับที่ดินมรดกของ
ป. เป็นการได้มาซึ่งทรัพยสิทธิโดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม ส่วนจำเลยกับ
น.รับโอนที่ดินดังกล่าวมาโดยผู้โอนขายให้ โดยเสียค่าตอบแทนและโดย
สุจริตและได้จดทะเบียนโดยสุจริต เมื่อที่ดินส่วนของ น. น.มีสิทธิดีกว่าโจทก์
ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา ๑๒๙๙ วรรคสอง
แม้ต่อมาที่ดินส่วนนี้จะตกเป็นกรรมสิทธิ์ของ ห. เมื่อ ห.ถึงแก่กรรมจำเลย และ ถ.เป็นผู้รับโอนมรดกที่ดินส่วนของ
ห. โดยไม่เสียค่าตอบแทน โจทก์ก็ไม่อาจยกสิทธิของตนใช้ยันจำเลยได้
เพราะสิทธิของโจทก์ขาดตอนไปแล้ว ตั้งแต่ น.รับโอนทางทะเบียนโดยสุจริต
จะนำหลักกฎหมายทั่วไปที่ว่า
ผู้รับโอนไม่มีสิทธิดีกว่าผู้โอนมาใช้บังคับไม่ได้เพราะสิทธิหลักกฎหมายทั่วไปดังกล่าว
๕. กรณีโอนที่ดินสลับโฉนดกัน
หากได้มีการโอนที่ดินดังกล่าวให้แก่บุคคลภายนอกโดยสุจริต และเสียค่าตอบแทน
ก็ต้องอยู่ภายในบังคับของมาตรา ๑๒๙๙ วรรคสอง คือ สิทธิของผู้ได้มานั้น
ถ้ายังมิได้จดทะเบียน จะมีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนไม่ได้
และสิทธิอันยังมิได้จดทะเบียนนั้น ห้ามไม่ให้ยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริต
และได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริต แต่ถ้าไม่มีบุคคลภายนอกเข้ามาเกี่ยวข้องเลยผู้ที่ครอบครองที่ดินอยู่ก็มีสิทธิให้เจ้าของเดิมโอนโฉนดที่ดินดังกล่าวนั้นให้ถูกต้องได้
๖.กรณีที่ใส่ชื่อบุคคลอื่นไว้ในฐานะเป็นตัวแทน ผู้เป็นเจ้าของที่แท้จริงได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นโดยไม่จำเป็นต้องไปจดทะเบียนก็สมบูรณ์
โดยศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ตัวการผู้เป็นเจ้าของที่แท้จริงสามารถนำสืบให้เห็นว่าตัวแทนถือกรรมสิทธิ์ที่ดินแทนตัวการ
โดยไม่ถือว่าเป็นการสืบเปลี่ยนแปลงแก้ไขเอกสาร
๗.กรณีผู้ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นตามมาตรา
๑๒๙๙ วรรคสอง
แต่ยังไม่ได้จดทะเบียนและหากผู้ได้มานั้นจะได้คืนอสังหาริมทรัพย์ให้แก่เจ้าของเดิม
เช่นนี้เจ้าของเดิมไม่ต้องแก้ไขทางทะเบียน การเพิกถอน การจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์
มาตรา ๑๓๐๐
ถ้าได้จดทะเบียนการโอนอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์เป็นทางเสียเปรียบแก่บุคคลผู้อยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อนไซร้
ท่านว่าบุคคลนั้นอาจเรียกให้เพิกถอนการจดทะเบียนนั้นได้ แต่การโอนอันมีค่าตอบแทน
ซึ่งผู้รับโอนกระทำการโดยสุจริตนั้น ไม่ว่ากรณีจะเป็นประการใด
ท่านว่าจะเรียกให้เพิกถอนทะเบียนไม่ได้
องค์ประกอบที่จะขอให้เพิกถอนการจดทะเบียนกับบุคคลภายนอกได้
ตามมาตรา ๑๓๐๐ มีดังนี้
๑) จะต้องมีบุคคลหนึ่งเป็นบุคคลซึ่งอยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนในอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์นั้นได้อยู่ก่อนและบุคคลนั้นจะต้องเสียเปรียบจากการที่มีการจดทะเบียนอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์นั้นให้บุคคลภายนอกไป
๒) บุคคลภายนอกที่ได้อสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์อันเดียวกันนั้นไป
จะต้องจดทะเบียนรับโอนโดยไม่เสียค่าตอบแทนหรือไม่สุจริตอย่างใดอย่างหนึ่งถ้าบุคคลภายนอกที่รับจดทะเบียนรับโอนไปนั้นเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริตก็จะเพิกถอนไม่ได้
ข้อแตกต่างระหว่างมาตรา ๑๒๙๙ วรรคสอง กับ มาตรา ๑๓๐๐
มาตรา ๑๒๙๙ วรรคสอง
|
มาตรา ๑๓๐๐
|
๑. มาตรา ๑๒๙๙ วรรคสอง
ใช้บังคับแก่การได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรมเท่านั้น
|
๑. การขอเพิกถอนการโอนตามมาตรา๑๓๐๐
อาจจะเป็นการได้มาโดยทางอื่นนอกจากนิติกรรมหรืออาจเป็นการได้มาโดยทางนิติกรรมก็ได้เพียงแต่ว่า
นิติกรรมที่ได้มานั้นยังไม่ได้มีการจดทะเบียนกันเท่านั้น
|
๒. มาตรา ๑๒๙๙ วรรคสอง
กรณีที่สิทธิอันไม่ได้จดทะเบียนห้ามยกขึ้นต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทน
โดยสุจริตและได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว
เป็นเรื่องของผู้ได้มาโดยทางอื่นนอกจากนิติกรรมที่จะยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้ต่อบุคคลภายนอก
|
๒. มาตรา ๑๓๐๐
เป็นเรื่องที่ผู้ได้มาโดยทางอื่นนอกจากนิติกรรมเป็นฝ่ายร้องขอให้เพิกถอนการจดทะเบียนของบุคคลภายนอกโดยอ้างว่าการได้มาของบุคคลภายนอกทำให้ผู้ได้มาโดยทางอื่นนอกจากนิติกรรมต้องเสียเปรียบบุคคลผู้อยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อน
|
ซึ่งบุคคลผู้อยู่ในฐานะจดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อนมีอยู่
๒ กลุ่ม คือ
๑.
บุคคลที่ได้อสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์นั้นโดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม
และยังมิได้จดทะเบียนการได้มานั้น (มาตรา ๑๒๙๙ วรรคสอง)
๒.
บุคคลผู้ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยนิติกรรมเรียบร้อยแล้วทุกอย่าง
เพียงแต่ยังไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เท่านั้น (มาตรา ๑๒๙๙วรรคหนึ่ง)
ข้อสังเกต สัญญาทุกประเภทจะไม่ว่าจะเป็น
สัญญาจะซื้อจะขาย สัญญาจะให้ หรือสัญญาจะแลกเปลี่ยน
คนที่มีสิทธิตามสัญญาดังกล่าวไม่ใช่ผู้อยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อนจึงไม่มีอำนาจฟ้องขอให้เพิกถอนการจดทะเบียนตามมาตรา
๑๓๐๐ ได้ ทางแก้ไขอาจนำเรื่องการเพิกถอนการฉ้อฉลตามมาตรา ๒๓๗ มาใช้ ซึ่งมาตรา ๒๓๗
เจ้าหนี้ชอบที่จะร้องขอให้ศาลเพิกถอนเสียได้ซึ่งนิติกรรมใดๆ
อันลูกหนี้ได้กระทำลงทั้งรู้อยู่ว่าจะเป็นทางให้เจ้าหนี้เสียเปรียบ แต่ความข้อนี้ ท่านมิให้ใช้บังคับ
ถ้าปรากฏว่าในขณะที่ทำนิติกรรมนั้น
บุคคลซึ่งเป็นผู้ได้ลาภงอกแต่การนั้นมิได้รู้เท่าถึงข้อความจริงอันเป็นทางให้เจ้าหนี้ต้องเสียเปรียบนั้นด้วย
แต่หากกรณีเป็นการทำให้โดยเสน่หา
ท่านว่าเพียงแต่ลูกหนี้เป็นผู้รู้ฝ่ายเดียวเท่านั้นก็พอแล้วที่จะขอเพิกถอนได้บทบัญญัติดังกล่าวมาในวรรคก่อนนี้
ท่านมิให้ใช้บังคับแก่นิติกรรมใดอันมิได้มีวัตถุเป็นสิทธิในทรัพย์สิน
ส่วนทรัพย์ซึ่งประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดิน
ทรัพย์ซึ่งประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดินหากแยกออกจากตัวพื้นดิน
ก็ย่อมขาดจากลักษณะของการเป็นทรัพย์ที่ประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดิน ตัวอย่าง
ขุดดินในที่ดินไปขายถือว่าเป็นการขายสังหาริมทรัพย์ ไม่ใช่อสังหาริมทรัพย์ เพราะดินได้ขาดออกจากตัวที่ดินแล้วจึงเป็นสังหาริมทรัพย์
*** ทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์
มีดังนี้
(๑)
สิทธิรับจำนองที่ดินเป็นอสังหาริมทรัพย์
(๒)
หุ้นในห้างหุ้นส่วนสามัญซึ่งมีทรัพย์สินเป็นที่ดินไม่ใช่สิทธิในอสังหาริมทรัพย์
(๓)
สิทธิเช่าซื้อเป็นบุคคลสิทธิไม่ใช่อสังหาริมทรัพย์
(๔)
สิทธิเช่าอาคารเป็นสิทธิเกี่ยวกับตัวอาคารไม่เป็นอสังหาริมทรัพย์แต่เป็นสังหาริมทรัพย์
**
เรื่องที่เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ที่ผู้เขียนตั้งใจเขียนโดยสรุปย่อนี้
หวังว่าคงจะมีประโยชน์แก่ทุกท่านได้บ้าง
ซึ่งรายละเอียดเกี่ยวกับเรื่องอสังหาริมทรัพย์นี้ค่อนข้างเยอะ และซับซ้อนแม้ผู้เขียนจะพยายามสรุปย่ออย่างไร
ก็ไม่อาจตัดประเด็นใดประเด็นหนึ่งทิ้งออกไปได้
ได้แต่พยายามลงเนื้อหาที่สำคัญและที่เป็นปัญหาในการทำความเข้าใจให้มากที่สุด
โชคดีทุกท่านค่ะ
By กานต์
๓๑/๕/๖๐, ๑๔.๐๕ น.
ไม่มีความคิดเห็น:
แสดงความคิดเห็น